Immobilien

[CrashGuru]

Aber man könnte natürlich auch hier den Alterssitz wählen...... http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/sta ... y/30146544

 

[bscyb]

Aber man könnte natürlich auch hier den Alterssitz wählen...... http://www.tagesanzeiger.ch/zuerich/sta ... y/30146544

Interessanter Artikel.

Weshalb also der Betrag von «knapp 1800 Franken»? Der Wüst-und-Wüst-Geschäftsführer rechnet vor, dass ein Kaufinteressent derzeit eine 3-Monats-Libor-Hypothek für 1 Prozent oder weniger erhalten könnte. Dazu kommen 0,8 Prozent für den Unterhalt, die Amortisation und Rückstellungen. Macht für eine Million etwa 1800 Franken – «inklusive Sicherheitsmarge», wie Blaser betont. Die Zahlen basierten auf Berechnungen von Banken.

Fasst die aktuelle LIBOR-Zins-Situation gut zusammen, da sieht optisch alles schön billig aus mit genug Rechenspielen. Das man 200k als EK-Sicherheit haben muss und es um Kauf geht, wird natürlich erst beim zweiten Durchlesen klar. Vielleicht kommen bald die "Teaser Rates" wie in den USA? Bei der Coop-Bank gibt es schon etwas in diese Richtung:http://www.hypotheken-schweiz.ch/hypoth ... pothek.htm Wann gibt es wohl 0% Zins in den ersten Jahren für Erstkäufer? Spätestens dann sollten die Alarmglocken klingeln in der Schweiz

 

[Bugatti]

Kurz OT zu Spanien, aber einerseits bemerkenswert und anderseits erschütternd

Das chronische spanische Handelsbilanzdefizit bei Waren und Gütern seit Januar 1962 bis Februar 2012 im Chart. Auch wenn in den Jahrzehnten bis zur Euro-Einführung das Defizit moderat war, bemerkenswert bleibt, seit Januar 1962 gab es nicht einen einzigen monatlichen Überschuss! Mit der Euro-Einführung explodierte das Handelsbilanzdefizit förmlich bis auf knapp -10 Mrd. Euro im Monat und dies dokumentiert die aufgebauten Ungleichgewichte im Handel. Mit den Austeritätsmaßnahmen und dem schwindenden Konsum sinkt zwar das Handelsbilanzdefizit, lag aber im Februar 2012 immer noch bei -3,759 Mrd. Euro und damit war Spanien, wie im abgelaufenen Gesamtjahr 2011 mit -46,338 Mrd. Euro, ein relevantes Stück von einer ausgeglichenen Handelsbilanz entfernt.

 

[CrashGuru]

Kurz OT zu Spanien, aber einerseits bemerkenswert und anderseits erschütternd

Das chronische spanische Handelsbilanzdefizit bei Waren und Gütern seit Januar 1962 bis Februar 2012 im Chart. Auch wenn in den Jahrzehnten bis zur Euro-Einführung das Defizit moderat war, bemerkenswert bleibt, seit Januar 1962 gab es nicht einen einzigen monatlichen Überschuss! Mit der Euro-Einführung explodierte das Handelsbilanzdefizit förmlich bis auf knapp -10 Mrd. Euro im Monat und dies dokumentiert die aufgebauten Ungleichgewichte im Handel. Mit den Austeritätsmaßnahmen und dem schwindenden Konsum sinkt zwar das Handelsbilanzdefizit, lag aber im Februar 2012 immer noch bei -3,759 Mrd. Euro und damit war Spanien, wie im abgelaufenen Gesamtjahr 2011 mit -46,338 Mrd. Euro, ein relevantes Stück von einer ausgeglichenen Handelsbilanz entfernt.

Ja unglaublich aber wahr. Man fragt sich, wie Regierungen nur um wieder gewählt zu werden, Länder in vollem Bewusstsein so an und in den Abgrund fahren lassen. Denn ich kann nicht glauben, dass die führenden Köpfe des Landes (oder zumindest deren Berater und Chefbeamten) die Probleme nicht sahen. Oder sind wirklich ALLE Politiker am Gängelband der Wirtschaft?

 

[CrashGuru]

Da haben es einige gemerkt. Wobei Schnäppchen wieder einmal absoluter Blödsinn ist. Die Immos sind nicht Schnäppchen, sie sind meist einfach auf den realen Wert zurück gekommen. Vorher war Boom, nun ist Realität.Und noch ein Schrott im Artikel. Man soll auch Immos in Irland in Betracht ziehen. Hat der Schreiberling einen Schaden? Wer will schon wohin ziehen zum Leben, wo einem während dem Schlaf der Schimmel in den Achselhölen wächst....... :lol: http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/ ... y/15621569.

 

[bscyb]

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/ ... y/15621569

.

Da hat es wirklich abenteuerliche Sachen im Artikel:

Die steigende Nachfrage auf den Balearen kann Englers Mitarbeiterin vor Ort, Lejla Imamovic, jedenfalls bestätigen. Die Maklerin berichtet von steigenden Nachfragezahlen vor Ort. Und dies nicht gerade nach Billigobjekten: «Die meisten aus der Schweiz nachgefragten Objekte rangieren bei Preisen ab vier Millionen Euro.»

Also wenn das nicht absolute Toplagen sind oder Liebhaberobjekte - wer kauft in der Krise zu solchen Preisen ? Würde mich nicht wundern wenn die 4 Millionen-Villa in zwei Jahren für 2 oder 3 Millionen zu haben ist in Spanien...
Das bestätigt der Artikel ein paar Zeilen später:

Auch Maklerin Imamovic geht davon aus, dass der Tiefpunkt noch nicht erreicht ist. «Das Land und seine Bürger müssen den Gürtel noch enger schnallen als bisher. Wenn man noch ein wenig wartet, wird sich auch bei den Immobilienpreisen noch einiges tun.»

Und natürlich der Wechselkurs:

im schlimmsten Fall riskieren Schweizer Immobilienkäufer eine Menge Geld. Und zwar dann, wenn die Schweizerische Nationalbank die Kursuntergrenze von 1.20 nicht mehr um jeden Preis verteidigen sollte.

 

[CrashGuru]

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/ ... y/15621569

.

Da hat es wirklich abenteuerliche Sachen im Artikel:

Die steigende Nachfrage auf den Balearen kann Englers Mitarbeiterin vor Ort, Lejla Imamovic, jedenfalls bestätigen. Die Maklerin berichtet von steigenden Nachfragezahlen vor Ort. Und dies nicht gerade nach Billigobjekten: «Die meisten aus der Schweiz nachgefragten Objekte rangieren bei Preisen ab vier Millionen Euro.»

Also wenn das nicht absolute Toplagen sind oder Liebhaberobjekte - wer kauft in der Krise zu solchen Preisen ? Würde mich nicht wundern wenn die 4 Millionen-Villa in zwei Jahren für 2 oder 3 Millionen zu haben ist in Spanien...
Das bestätigt der Artikel ein paar Zeilen später:

Auch Maklerin Imamovic geht davon aus, dass der Tiefpunkt noch nicht erreicht ist. «Das Land und seine Bürger müssen den Gürtel noch enger schnallen als bisher. Wenn man noch ein wenig wartet, wird sich auch bei den Immobilienpreisen noch einiges tun.»

Und natürlich der Wechselkurs:

im schlimmsten Fall riskieren Schweizer Immobilienkäufer eine Menge Geld. Und zwar dann, wenn die Schweizerische Nationalbank die Kursuntergrenze von 1.20 nicht mehr um jeden Preis verteidigen sollte.

tja der Wechselkurs. Ist fast wie eine Devisenspekulation. Als wir kauften war der Euro 1.50.... Aber trotzdem könnten wir unser Haus mit Gewinn in CHF verkaufen (versuchen... ). Allerdings beim einrechnen der zwischenzeitlichen Teuerung und der Investitionen würde ich eher mit einem minimalen Verlust in CHF rechnen.

 

[CrashGuru]

Hier gleich noch etwas vom Immobilienmarkt in Spanien

 

[Bugatti]

50% in 15 Jahren. Ne Daumenschätzung ist dass sich Wohnimmob alle 30 Jahre verdoppeln, somit sind wir im Fahrplan ((only my view))

Andere Länder, andere Entwicklungen der Immobilienpreise in den letzten 30, resp. 40 Jahren...
Der "Eigentums"- bzw Besitzeranteil beträgt in Deutschland ca. 45% (Schweiz ca. 36%), Spanien zum Vergleich ca. 85%

 

[Bugatti]

Ist zwar von 2008. Nehme aber an, es wird sich nur marginal verändert haben in der ZwischenzeitBei den Interessenten für eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus suchen13% nach Objekten, die weniger als 400 000 Fr. kosten,28% suchen im Bereich von 400 000 bis 600 000 Fr.28% zwischen 600 000 Fr. und 1 Mio. Fr.Lediglich 2,6% wollen oder können sich ihr Traumhaus jenseits der Millionenmarke leisten.Quelle: Immo-Baromeer 2008. Die 13. Ausgabe der Forschungsreihe «Wohnen in der Schweiz»Was machen die restlichen 28,4%? :?

 

[ramschpapierhaendler]

Die haben gar kein Geld. Das würde in etwa meine Erfahrungen widerspiegeln: rund 1/5 der Wohnungsinteressenten schauen sich zuerst mal x Wohnungen an und erst wenn sie ihr "Traumobjekt" gefunden haben gehen sie zur Bank, um feststellen zu müssen, dass sie weit davon entfernt sind, es sich leisten zu können.Zu Deutschland: dort schrumpft die Bevölkerung.Was die CH auch etwas zu einem Sonderfall macht: Bauland ist hier knapper als anderswo, somit der Landanteil am Preis prozentual höher. Also ein anderes Preisgefüge. In den meisten Ländern sind die Immobilienpreise stark von den Baupreisen abhängig. Hier sind die Baupreise weit weniger wichtig.

 

[Bugatti]

Europa

In Deutschland haben sich die Preise von Immobilien praktisch nicht verändert in den letzten 10 Jahren, m Gegensatz zu allen anderen Länder der EU

http://desmond.imageshack.us/Himg819/scaled.php?server=819&filename=immobilienpreiseeu20002.png&res=landing

CH

Real Estate Price Index, Rental Apartments (1 to 5 rooms), Old Building (1970=100)

(noch) keine Anzeichen einer Trendwende

Spanien

Average Price Per m2 for Open-market Appraised Housing (Euro per sq. m.)

300% in knapp 13 Jahren :repsekt:

Die viertgrösste Euro-Wirtschaft Spanien ist im ersten Quartal 2012 (wieder) in die Rezession gerutscht

Italien

Residential Property Price Index (2007=100)

Italien, war im Vergleich zu Spanien relativ moderat

Dänemark

Realized Trading Price of Single-family and Row Houses (DKK/ sq.m.)

Den Dänen geht auch langsam die Luft aus

USA

Purchase-only House Price Index, Seasonally Adjusted (Q1 1991=100)

Höhepunkt im Mai 2006. Das heisst vor genau 6 Jahren und immer noch nicht vorbei. Tja, wie die Zeit vergeht :musik:

Verblüffend die Ähnlichkeit mit der Grafik von Spanien

China

Second-hand House Price Index, Shanghai (2003=1000)

Wer ist noch der Meinung, Bäume wachsen in den Himmel?

Irland

Residential Property Price Index (January 2005=100)

Grafikformation, auf die ich in der Schweiz warte :mrgreen:

Arabische Emirate

House Price Index, Dubai (Q1 2007=100)

mit einem Anstieg von +42.40% im Q1 2008 und einem Pullback von -41.21% im Q1 2009 :shock:

Russland

Price Index of All Apartments In Secondary Market (Q1 2001=100)

Mein Liebling. Der Aufwärtstrend (600%) ist ein wenig ins Stocken geraten... :kopfwand:

Belgien

Average Price of Houses (in Euro)

Auch nicht schlecht. Knapp Faktor 4 in 18 Jahren

http://www.globalpropertyguide.com/template/assets/graph_images/20_graph2.jpg

 

[Bugatti]

Litauen

Lithuanian Apartment Price Index, 5 Largest Cities (January 1994=100)

An Hand von Litauen ein Beispiel, wie eine Konsolidierung aussehen könnte

 

[ramschpapierhaendler]

@Bugatti:Mal eine andere Sichtweise (obwohl ich sonst Deine eher vorsichtige Haltung teile):Noch vor wenigen Jahren hatten wir Zinsen so um die 3%. Heute sind wir bei rund 1% angelangt. Weder damals noch heute wussten/wissen wir, ob die Zinsen künftig fallen oder steigen werden. Insofern dürfte eine Immobilie heute 3x mehr kosten als damals...Ok, ich habe jetzt extrem vereinfacht (z.B. die Nebenkosten ausser acht gelassen). Trotzdem: es auch noch sehr viel Potential nach oben und so lange die Zinsen nicht steigen sehe ich kein Problem.

 

[digi]

50% in 15 Jahren. Ne Daumenschätzung ist dass sich Wohnimmob alle 30 Jahre verdoppeln, somit sind wir im Fahrplan ((only my view))

Andere Länder, andere Entwicklungen der Immobilienpreise in den letzten 30, resp. 40 Jahren...

Wer keine Blase hat, dem wird eine geschenkt!
Solvency II

Dieses neue Gesetz wird viele Versicherungen zwingen einen großen Teil ihrer Immobilien zu verkaufen. Das wird die Preise für bestimmte Immobilien drücken. Wenn die Preise dann da sind wo einige sie haben möchten sieht man wieder eine Menge Amerikaner und Chinesen in Deutschland.

http://de.wikipedia.org/wiki/Solvency_II

Ich persönlich denke, es gibt nur einige gute Standorte in Deutschland. Z.B. München, Berlin, Hamburg. Viele auf dem Land werden sich noch umgucken, wenn die geburtenschwachen Jahrgänge ein Haus kaufen wollen.

Und es gibt eh noch andere Meinungen:

"Immobilienblase und stabile Preise

Die deutschen Wohnimmobilienpreise sind im vergangenen Jahr um 5,5 Prozent gestiegen, nachdem sie bereits im Vorjahr um 2,5 Prozent zugelegt hatten. Selbstgenutztes Wohneigentum verteuerte sich um 2,5 Prozent. Der erste nennenswerte Anstieg der deutschen Immobilienpreise seit Anfang der 1990er Jahre fällt mit einer für Deutschland zu expansiven EZB-Geldpolitik zusammen. Das nährt Befürchtungen, Deutschland könnte vor einer Immobilienpreisblase stehen. Und die würde nicht nur die Preisstabilität, sondern auch die Finanzstabilität gefährden."

http://www.n-tv.de/wirtschaft/Deutschland-ruestet-sich-article6105086.html

 

[Bugatti]

@Bugatti:Mal eine andere Sichtweise (obwohl ich sonst Deine eher vorsichtige Haltung teile):Noch vor wenigen Jahren hatten wir Zinsen so um die 3%. Heute sind wir bei rund 1% angelangt. Weder damals noch heute wussten/wissen wir, ob die Zinsen künftig fallen oder steigen werden. Insofern dürfte eine Immobilie heute 3x mehr kosten als damals...Ok, ich habe jetzt extrem vereinfacht (z.B. die Nebenkosten ausser acht gelassen). Trotzdem: es auch noch sehr viel Potential nach oben und so lange die Zinsen nicht steigen sehe ich kein Problem.

Lieber Ramschi. Ich schätze Deine Einschätzungen sehr, speziell da Du ja auch vom Fach bist und andere Sichtweisen können einem helfen seinen "Tunnelblick" ein wenig zu erweitern. :danke: Bezüglich der Zinssituation gebe ich Dir (teilweise) Recht. Teilweise weil: Sollten die Zinsen wieder auf 3% oder mehr steigen, werden die Preise höchstwahrscheinlich sinken, sich aber nicht dritteln.Ich verstehe was Du meinst.Auch wenn es im Moment wenig wahrscheinlich erscheint, aber die Zinsen könnten in absehbarer Zeit genau so gut relativ schnell wieder auf 3% steigen.Das kann zum heutigen Zeitpunkt niemand mit Bestimmtheit vorhersagen. Nur schätzen, wenn überhaupt. Das macht die Situation entsprechend schwierig(er).Da sich das Blatt auf den Immobilienmarkt nicht von heute auf morgen wenden wird, könnte man es riskieren, noch das eine oder andere Immobiliengeschäft zu tätigen, unter Berücksichtigung,dass man eine Immobilie nicht von einen auf den anderen Tag los wird. Es muss einfach genügend "Luft" einkalkuliert werden und sonst lasse ich lieber die Finger davon unter dem Motto"Chancen nutzen, aber Finger weg von Problemen"

 

[ramschpapierhaendler]

Sollten die Zinsen wieder auf 3% oder mehr steigen, werden die Preise höchstwahrscheinlich sinken, aber sich nicht dritteln.

Genau das meine ich: Die Preise werden sich, salopp ausgedrückt, nicht dritteln weil sie sich bisher auch nicht verdreifacht haben. Je länger wir diese tiefen Zinsen haben, desto näher könnten wir uns allerdings dieser Verdreifachung annähern. Wie gesagt: nur, um ein mögliches Gegenszenario aufzuzeigen (always expect the unexpected). Ich denke, Du machst das schon richtig.Ich baue im Moment mehrere Wohnungen (2 Projekte), von denen ich die meisten sehr schnell verkaufe. Der Rest (ein Wohnblöckli) wird dann mit rund 70% EK finanziert sein. Insofern gehe ich während der Realisation ein gewisses Risiko ein, danach bin ich aber solide aufgestellt.

 

[bscyb]

Schon einige Wochen her, aber guter Ueberblick zum Immo-Markt Schweiz in ECO:http://www.sendungen.sf.tv/eco/Nachrich ... ehr-kaufen

 

[Bugatti]

Während die Preise im Emmental im letzten Jahrzehnt eher stagnierten konnte man in Genf im selben Zeitraum das für Eigentumswohnungen investierte Kapital verdreifachen.

Sehe es ähnlich wie Donato Scognamiglio, dass wir in den nächsten 1 - 2 Jahren, unabhängig vom Zinsumfeld (siehe Japan -> sinkende Preise bei Immobilien auch bei tiefen Zinsen), zuerst ein Nachfragerückgang sehen werden und anschliessend eine Trendumkehr. Die Konsolidierung bei den CH-Immobilien schätze ich um ca. 25% in einem Zeitraum von sechs Jahren.Selbstverständlich ist dies nur eine sehr vage Annahme ohne jeglichen Anspruch auf Richtigkeit, oder anders ausgedrückt. Alle Angaben ohne Gewähr. :mrgreen:

 

[ramschpapierhaendler]

Die Konsolidierung bei den CH-Immobilien schätze ich um ca. 25% in einem Zeitraum von sechs Jahren.

Kannst du die 25% noch etwas differenzieren? Ich nehme nicht an, dass Du mit dem gleichen Preisrückgang in allen Lagen und Segmenten rechnest.Meine Erwartung liegt auch bei 20-25%, allerdings nur im Hochpreissegment (Zürichberg etc.). Einen Preisrückgang von 10-20% erwarte ich bei den billigsten Immobilien (schlechte Lagen, schlechte Bauweise, etc.), die in der letzten Zeit ebenfalls recht gut verkäuflich waren. Eher einen kleinen Rückgang erwarte ich bei guten Durchschnittsimmobilien in Ortschaften mit Zentrumsfunktion (Frauenfeld, Affoltern a.A., Wettingen, etc.).Meine grösste Schwierigkeit: ich hab absolut keine Ahnung, ob der Rückgang in ein paar Monaten oder erst in ein paar Jahren stattfinden wird. :kopfwand: