Immobilien

Lieber Ramschi

So wie sich die Preissteigerungen in den letzten Jahren in CH von 0 bis 300% entwickelten, bin ich der Meinung, dass die Preisrückgänge ebenfalls regional, wie auch je nach Segment, entsprechend unterschiedlich ausfallen werden. Mit den oben angegebenen Wert von "ca. 25%" wollte ich lediglich nur zum Ausdruck bringen, dass ich nicht von einem Preisrückgang in CH von 50% und mehr ausgehe.

Interessant ist, dass praktisch egal mit wem ich spreche,praktisch jeder davon ausgeht, dass "seine" Liegenschaft nicht, oder nur sehr geringfügig, von einem allfälligen Preisrückgang betroffen sein wird :bravo: :banana:

Wie menschlich... :kopfwand:

Fakt ist, und das konnte ich in Spanien in extremis miterleben, fallen werden ALLE Liegenschaften. Die Frage ist nur wie viel.

Und hierbei sind wir sehr wahrscheinlich ziemlich alleine mit unserer Meinung, den die meisten Branchenvertreter sehen eben gerade in den Hotspots die geringsten Gefahren, unter dem Motto "Lage, Lage, Lage"...

Wie wir bereits weiter oben besprochen haben, kann man den Zeitpunkt der "Wende" nicht vorhersagen. Aber vielleicht hilft der folgende Link zu erkennen, wann die Trendwende beginnt:

http://www.iazicifi.ch/de/angebotsindizes.php

(Die ImmoScout24 IAZI Immobilienindex Familie, bestehend aus einem Einfamilienhausindex und einem Eigentumswohnungsindex, wird von ImmoScout24 und IAZI

gemeinsam publiziert. Er basiert auf den auf ImmoScout24 publizierten Angebotspreisen.)

 
Interessanter Vergleich zwischen den Preisrückgängen in Japan, USA und Australien.

Man beachte, dass Japan seinen Peak im Juni 1991! hatte, also vor mehr als 20 Jahren -> ohne (nennenswerte) Recovery

050112_0304_AustralianH4.png


 
Irgendwie ironisch, in den USA war die UBS eine der letzten (ahnungslosesten) Banken beim Tanz ums goldene Immobilien-Kalb und in der Schweiz nun eine der eifrigsten Warnerinnen *:http://www.20min.ch/finance/news/story/ ... r-12925979http://www.nzz.ch/nachrichten/wirtschaf ... 29532.htmlAusnahmsweise gehe ich mit der UBS einig; wenn die Preisentwicklung noch 2-3 Jahre so weiter geht in der Schweiz könnte ein längerer Preis-abschwung folgen:

Es besteht laut UBS aber ein substantielles Risiko, dass Preissteigerungen in der jetzigen Grössenordnung noch einige Jahre anhalten werden. Damit dürfte es umso länger gehen, bis wieder ein gerechtfertigtes Preisniveau erreicht sei.
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Bin nur noch nicht sicher, ob es ähnlich heftig ausfallen wird wie anfangs der 90er. Kommt sicher auch darauf an, wie sich die Euro-Zone um uns herum entwicklen wird bis dann...___________* Den ehemaligen UBS-Chefökonomen Klaus Wellershoff nehme ich von dieser Kritik aus, nur hat leider fast Niemand intern bei der UBS auf ihn gehört. Er hat (auch deswegen) gekündigt bei der UBS.
 
Passt auch zur EUR-Krise, aber ich stelle es mal hier rein:

Immerhin stehen in Spanien laut offiziellen Angaben mehr als 3,4 Millionen Wohnungen leer.
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http://www.zeit.de/politik/ausland/2011 ... ettansichtBei allem Pessismismus hat mich diese Zahl - im negativen Sinne - überrascht. Die Statistik dürfte fluid sein, aber noch 2009 waren es deutlich unter einer Million leere Wohnungen.Spanien hat um die 47 Millionen Einwohner. Bei 3,4 Millionen leeren Wohnungen (gut, ein beachtlicher Teil dürften Ferienwohnungen/Häuser für Touristensiedlungen) wird es selbst bei Entspannung der Krise lange dauern, bis sich der Markt erholt.(Das gepaart mit Arbeitslosigkeit um 20-25% und Jugendarbeitslosigkeit um 45-50%)
 
Passt auch zur EUR-Krise, aber ich stelle es mal hier rein:

Immerhin stehen in Spanien laut offiziellen Angaben mehr als 3,4 Millionen Wohnungen leer.
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http://www.zeit.de/politik/ausland/2011 ... ettansichtBei allem Pessismismus hat mich diese Zahl - im negativen Sinne - überrascht. Die Statistik dürfte fluid sein, aber noch 2009 waren es deutlich unter einer Million leere Wohnungen.Spanien hat um die 47 Millionen Einwohner. Bei 3,4 Millionen leeren Wohnungen (gut, ein beachtlicher Teil dürften Ferienwohnungen/Häuser für Touristensiedlungen) wird es selbst bei Entspannung der Krise lange dauern, bis sich der Markt erholt.(Das gepaart mit Arbeitslosigkeit um 20-25% und Jugendarbeitslosigkeit um 45-50%)
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Was mich dabei noch viel heftiger erstaunt: Es wird hier kräftig weiter gebaut. Und zwar nicht einzelne EFH sondern ganze Siedlungen mit EFH, mit Reihen-EFH und grösseren Objekten. Mit Fussbodenheizung und geheiztem Pool.....Wie dies alles finanziert wird ist mir schleierhaft. :dumm:
 
In der Schweiz auch immer mehr wacklige Finanzierungen:

Der Trend in Richtung Eigenheim ist in der Schweiz ungebrochen. Typische Interessenten gehören dem Mittelstand an und verfügen zum Teil nicht einmal über 100'000 Franken Eigenkapital.
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http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/ ... y/24944913 :nein: Ich wiederhole meine Prognose, in 2-3 Jahren kracht es in der Schweiz im Immo-Markt bei einer Konkunkturabflachung oder einem (raschen) Zinsanstieg.
 
"...During the year to end Q3 2011, house prices fell in 25 countries, of the 44 countries for which quarterly house price statistics are available, and rose in only 19 countries..."

http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Global-housing-markets-struggling
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Q1 2012House prices fell in 24 countries, of the 36 countries for which quarterly house price statistics are available, and rose in only 12 countries.

http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Global-house-price-downturn-accelerates-Q1-2012

 
Der Eigenmietwert darf nun endlich fallen!

Im nächsten September wird das Volk über eine weitere Volksinitiative zu entscheiden haben. Die vom Hauseigentümerverband Schweiz lancierte Initiative „Sicheres Wohnen im Alter“ will die Besteuerung des selbstgenutzten Wohneigentums über den Eigenmietwert für Rentner zur einmaligen Auswahl stellen.

Gemäß Wortlaut der Initiative haben:

Eigentümerinnen und Eigentümer ab Erreichen des Alters, ab dem die Bundesgesetzgebung über die Alters- und Hinterlassenenversicherung einen Anspruch auf eine Altersrente vorsieht, das einmalige Wahlrecht, sich dafür zu entscheiden, dass die Eigennutzung des Wohneigentums am Wohnsitz nicht mehr der Einkommenssteuer unterliegt. Falls dieses Wahlrecht ausgeübt wird, entfällt die Möglichkeit, die eigenheimbezogenen Schuldzinsen sowie die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Es können jedoch Unterhaltskosten bis zu einem Betrag von 4000 Franken jährlich abgezogen werden. Zudem dürften Kosten für Maßnahmen welche dem Energiesparen, dem Umweltschutz und der Denkmalpflege dienen, vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Viele Pensionierte haben ihre Eigenheimhypothek während ihrem aktiven Berufsleben jährlich amrotisiert .............................

Fortsetzung unter:

http://www.contentupdate.net/Hypotheken ... ange=False

Anmerkung Karat

Ich gehe mal davon aus, dass diese Initiative wohl angenommen wird. Das würde demnach bedeuten, dass Renter oder Personen welche in einigen Jahren pensioniert werden, ihre Liegenschaften noch vorher in

"Schuss" bringen um noch von den Liegenschaftsunterhaltskosten zu profitieren. Das würde aber auch heissen, dass man vielleicht Geld, welches für die Zeit nach der Pensionierung vorgesehen war, ins Haus

gesteckt wird und man es nicht zur Verfügung hat für andere Träume oder was auch immer. Ebenso muss man sich fragen ob man noch alles renovieren will damit die Erben mal in ein gemachtes Nest hocken können. So wird es dann wohl im Einzelfall entschieden werden müssen wie man es anstellen soll. Sinn mach würde natrülich wenn man mit Renovationsarbeiten bereits mind. 10 Jahre vor der Erwerbsaufgabe anfangen würde. Das ist ja in den meisten Fällen die Zeit in welcher man das höchste Einkommen erzielt. Sicher ist, dass jeder Fall sep. beurteilt werden muss.

Karat

 
karat, Deine Anmerkung kann ich voll unterschreiben.Ich finde die Initiative sehr sinnvoll, glaube allerdings nicht, dass sie angenommen wird. Zu viele Mieter werden wohl nein stimmen, da sie darin eine Bevorteilung der Eigentümer sehen.

 
karat, Deine Anmerkung kann ich voll unterschreiben.Ich finde die Initiative sehr sinnvoll, glaube allerdings nicht, dass sie angenommen wird. Zu viele Mieter werden wohl nein stimmen, da sie darin eine Bevorteilung der Eigentümer sehen.
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Unter den Mietern hat es aber auch viele potentielle zuküftige Hausbesitzer. Ich verstehe das so, dass die dann während vielen Jahren den Hyp.-Zins noch abziehen können und auch den Liegenschaftsunterhalt.Den Wechsel zum Wegfall von Eigenmietwert, Schuldzinsen und Liegenschaftsunterhalt müssen sie ja dann erst im Rentenalter vollziehen. Daher meine ich, dass auch Mieter (zukünftige Hauseigentümer) dieser Initiative zustimmen können. Karat
 
Das sehe ich genau gleich wie Du. Ich hab nur etwas die Vermutung, dass die Mieter dies nicht ganz verstehen. Aber vielleicht (hoffentlich) liege ich da auch komplett falsch.

 
Eine geeignete und abbezahlte! Immobilie, spätestens beim Erreichen des Pensionsalter, ist höchstwahrscheinlich eines der besten Investements.

Grund: Ein Dach über den Kopf braucht jeder und jederzeit. Abbezahlt, damit diese Belastung in Form einer Hypothek, spätestens im Alter entfällt.

Der für die Partikularinteressen der Banken "erfundene" Eigenmietwert gehört schon seit langem abgeschafft, Punkt!

Grund: Wenn man seine Schulden nicht abziehen kann, macht es (nach Möglichkeit) mehr Sinn die Hypotheken zurück zu bezahlen und dann haben die Banken eine ertragsreiche Einnahmequelle weniger!

Leider bin ich, wie ramschi, eher pessimistisch, dass die Initiative angenommen wird

Grund: Das CH-Volk ist, ohne niemanden zu nahe treten zu wollen, eher ein Volk von Neider. Darum werden sich die in der Überzahl befindlichen Mieter "benachteiligt" fühlen und die Initiative ablehnen.

Ausserdem gilt die Initiative "nur" für Rentner und (leider) nicht für alle Eigentümer, bzw. Besitzer von Immobilien. Den eigentlich sind die meisten Besitzer und nicht Eigentümer ihrer Immobilie.

Und zu guter letzt, werden die entsprechenden Lobbyisten der Banken, genügend "Anti"-Stimmung verbreiten und die Initiative zu Fall zu bringen.

 
Die Entscheidung eine Hypothek zurück zu zahlen oder nicht darf doch nicht vom Eigenmietwert abhängig sein.Da mögen viele Faktoren mitspielen... Aber sicher nicht der Eigenmietwert.Der Eigenmietwert fällt an, egal ob mit oder ohne Hypotheke.Die rein finanzielle Frage ist eher, spare ich mehr Steuern als ich der Bank für die Zinsen zahle (natürlich die Alternativanlage des Geldes mit berücksichtigt).

 
Die Frage sollte eigentlich ein Steuersachverständiger beantworten. Welcher "Einkommens-Wert" eines steuerpflichtigen Mieters entspricht der "Eigenmietwert" eines Haus-/Wohnungsbesitzers?Kaufe ich ein Auto, so habe ich es eigentlich als Vermögenswert in den Steuern einzusetzen. Ein "Eigennutzungswert" z.B. gegenüber den Kosten des ÖV eines Nichtautobesitzers wird nicht berechnet.... Bei einer Wohnung wird dies aber gemacht. Vermögenssteuern fallen an, zusätzlich ein "Eigennutzungswert" = Eigenmietwert. Weshalb beim Auto nicht?? Und beim Wohnwagen, Schiff, Zelt, Fahrrad.....Eigentlich nicht nachzuvollziehen. Es sei denn, es kann ein echter vergleichbarer Wert gegenüber gestellt werden, der den Mieter gleichermassen belastet. Dann allerdings müsste dieser Wert auch dem Mieter erlassen werden. :greespan:

 
Verstehe das nicht ganz... Vergleichst du Äpfel mit Äpfel oder Äpfel mit Birnen?Autobesitzer:Vermögen = klar, hat ja auch ein WertKosten = private nicht abziehbar, Arbeitsweg abziehbar, da Aufwendung für das erzielen des steuerbaren EinkommensÖV Benutzer:Vermögen = 0, ist auch klar. Ihm gehört ja kein Zug den er gegen Geld eintauschen kann.Kosten = private nicht abziehbar, Arbeitsweg abziehbar, da Aufwendung für das erzielen des steuerbaren EinkommensHausbesitzer:Vermögen = klar, hat ja auch einen WertSchulden = abziehbar, ist auch klar. Somit bleibt am Schluss "sein Vermögen" stehen.Eigenmietwert = "kalk." Wert, da er keine Miete hat. Der Mieter kann die Miete nicht abziehen. Schuldzinsen = Das ist der fragwürdige Punkt. Mieter:Vermögen = klar, hat er nicht... Also nicht in Immobilien wenigstens.Schulden = gleiches wie oben. Daher hat er auch das Nettovermögen ausgewiesen.Miete = Sind Auslagen die er nicht abziehen kann. Gleicht den Eigenmietwert aus.Schuldzinsen = sollte er nicht haben.Hausbesitzer: Verdient 8'000 + Eigenmietwert 1'500 = kalk. "Bruttoeinkommen" 9'500Mieter: Verdient 9'500 - Miete 1'500 = verfügbares Einkommen 8'000Gleicht doch wunderbar die verschiedenen Grundlagen aus, oder?Einfach die Schuldzinsen stören in dem Vergleich. Vorallem da der Eigenmietwert eher tiefer ist als die Miete.Oder sehe ich das falsch?

 
Haus = Vermögen (Hauswert - Hypo)Auto = Vermögen (Wert - Bankkredit)Das Problem liegt m.E. darin, dass man beim Haus von einem fiktiven Ertrag ausgeht ("hätte er das Haus nicht, müsste er Miete bezahlen).Beim Auto müsste es also analog auch einen fiktiven Ertrag geben ("hätte er kein Auto, müsste er eines mieten"). Gleiche Ueberlegung für Velo, Möbel usw. usw. Unsinnig und zu komplex!Sowohl beim Haus wie beim Auto können Schuldzinsen abgezogen werden.Vermutlich wäre es gerechter, dass Mieten als "lebensnotwendige Ausgabe" abgezogen werden könnte und der Eigenmietwert abgeschafft würde. Zu wohnen scheint mir mindestens so notwendig zu sein, wie mit dem Auto zur Arbeit fahren zu können.Mein Vorschlag: Schuldzinsen jeglicher Art sind abzugsfähig, Eigenmietwert wird gestrichen, Miete kann abgezogen werden.Tiefere Einkommen würden also eher entlastet. Ist das nun zu sozialistisch?

 
Eine für alle zu 100% gerechte Besteuerung wird es wohl nie geben. Jedes "Steuereinzugsmodell" hat Vor- und Nachteile für eine bestimmte Gruppe von Steuerpflichtigen. Aber es ist nun mal eine Tatsache, dass der Bund, die Kantone, die Gemeinden und Kirchen sich finanzieren müssen, um die ihnen übertragenen Aufgaben zu erfüllen. Wie dieses Geld reinkommt, für diese Frage gibt es wohl etwa gleich viele Antworten wie es Steuerpflichtige hat. Es ist ja nicht mal in der kleinen Schweiz möglich, dass für alle Kantone das gleiche Steuergesetz gilt. Das ist aber anderseits für uns Steuerpflichtige auch ein Vorteil, weil da doch eine gewisse Konkurenz unter den Kantonen besteht. Die Eigenmietwertbesteuerung ist schon seit ich weis ein heiss umstrittenes Thema. Befürworter und Gegner dieser Besteuerung nehmen ja immer wieder mal einen Anlauf etwas daran zu ändern. Wie es aber aussieht, ist die Mehrheit der Stimmberechtigten mit dem aktuellen System zu frieden. So weit man beim Steuernzahlen von wirklich, inniger Zufriedenheit sprechen kann. Mir stinkt es natürlich auch Steuern zu bezahlen, wie es bei Euch wohl auch ist. Anderseits darf ich aber in einem friedlichen Land wohnen, welches mir viele Dienstleistungen zur Verfügung stellt. Dieser Aufwand kostet Geld und muss über Abgaben reingeholt werden. Vielleicht wäre eine höhere Mehrwertsteuer eine Variante um die direkten Steuern abzuschaffen. Aber auch da gäbe es Verlierer und Gewinner. Das aktuelle Steuersystem ist zwar nicht perfekt aber mir scheint es doch dass es eines der besseren Steuersysteme ist, wenn ich es mit anderen Ländern vergleiche. Insbesondere werden bei uns Familien mit einem tieferen Steuertarif und grosszigigen Kinderabzügen bevorzugt.Vielleicht können wir uns darauf einigen, dass Steuern zwar etwas hässliches sind, aber trotzdem nötig. Jeder soll für sich schauen, dass er das optimal Mögliche an Steuersparmassnahmen ausnützt und sich darüber freuen kann, was ihm dafür alles geboten wird.Karat

 
Karat1, da gebe ich dir natürlich recht... Steuern sind nichts schönes, aber nötig. Darüber streitet sich wohl auch niemand. Einfach die Höhe ist umstritten und wie die Grundlage berechnet wird.Meerkat,Ja und nein... Ja, bin auch dafür, dass der Mietzins abgezogen werden kann, dafür der Eigenmietwert gestrichen wird. Hätte denselben Effekt, einfach das bei beiden das steuerbare Einkommen tiefer wäre... Das könnte man dann locker durch höhere Steuersätze kompensieren :roll: Und wohnen ist wahrscheinlich genau so wichtig wie arbeiten... in einem Sozialstaat sogar noch wichtiger :)Ungerecht wäre es natürlich immer noch... der mit einer Luxuswohnung kann mehr abziehen.Auto = fiktiver Ertrag... Da komme ich nicht nach... Bitte um Erklärung.Das Haus und Auto beides Vermögen ist, da sind wir uns einig, oder? Da gibt es keine Diskrepanz, oder?Fiktiver Ertrag beim Haus gleicht die nicht abzugsberechtige Miete aus... oder?Was gleicht den der fikitve Ertrag beim Auto aus? Das ÖV kann ja im Ausmass der Arbeitswegbenutzung auch abgezogen werden... Da verstehe ich dein Argument nicht... Der fiktive Ertrag muss etwas ausgleichen... Aber was?

 
@technischerWie ich gesagt habe, beruht die Logik des Eigenmietwerts darauf, dass der Hausbesitzer die "nicht anfallende" Miete als EInkommen versteuern muss.Beispiel:Ich investiere je 200'000 in eine Wohnung und in ein Auto. Für die 200'000 für die Wohnung bezahle ich Einkommenssteuer (Eigenmietwert), für das Auto nicht, obwohl erstere Investition sinnvoller ist. Die Logik, welche bei der Wohnung angewandt wird, müsste man logischerweiser noch viel eher auf die Autoinvestition anwenden, also der Mietwert der 200'000-Franken-Karre als Einkommen versteuern. Versteh micht richtig, das mit dem Auto (Möbel, Wohnmobil ...) als Eigennutzung zu versteuern fände ich sinnlos. Ich wollte nur aufzeigen, dass das Prinzip des Eigenmietwerts unlogisch ist.

 
Wie es aber aussieht, ist die Mehrheit der Stimmberechtigten mit dem aktuellen System zufrieden. So weit man beim Steuernzahlen von wirklich, inniger Zufriedenheit sprechen kann.
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Bin mit deinen Ausführungen einverstanden. Es ist aber möglich, etwas Gutes auch noch zu verbessern.In diesem Zusammenhang würde ich "eine Weisheit" aus der Managementpraxis anwenden:Die Kunst des Managements besteht also darin, die Unzufriedenheit möglichst gleichmässig zu verteilen, da man nie alle glücklich machen kann.Was in der Firma die Mitarbeiter, sind im Staat eben die Steuerzahler.
 
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