as mir auffällt ihr seid Beide sehr Immobilienlastig investiert, zählt ihr selbstbewohntes Eigenheim auch zum Portfolio hinzu?
Nein. Ich jedenfalls nicht.Trotzdem unterscheiden sich mein und Karats Immobilieninvestment ziemlich stark.
Soviel mir bekannt ist, besitzt Karat Mietwohnungen, während ich (Architekt) in Bauprojekte investiere, die ich vorwiegend nach Fertigstellung wieder verkaufe. An und für sich ist es deshalb eher eine Investition ins eigene Geschäft.
Weil ich nie weiss, ob als nächstes ein kleines oder ein grösseres (oder gar kein) Objekt auf meinem Tisch liegt, muss ich immer darauf schauen, dass ich flüssig bin. Einerseits kann ich Hypotheken auf mein Eigenheim aufnehmen, andererseits investiere ich lieber in relativ stabile Aktien wie z.B. Nestlé. Gold gehört für mich auch zu den flüssigen, recht stabilen Werten, auch wenn das einige hier anders sehen.
Zudem würde sich Gold auch direkt als Zahlungsmittel eignen und wird in unserer Branche sogar ganz gern gesehen. Lieber als WIR jedenfalls. :lol: Ich musste zum Glück noch nie nach meinen Goldbarren greifen - ich versuche sauber zu bleiben - aber man weiss ja nie, was noch kommt.
Bei Karat ist es ein klassisches Langzeitinvestment, bei dem er Zinsentwicklungen, Erneuerungszyklen etc. berücksichtigen muss. Allerdings sind diese Dinge recht gut kalkulierbar. Bei mir ist das Investment auf 1-3 Jahre angelegt und bietet teilweise andere, weit grössere Risiken, jedoch auch satte Gewinne wenn es gut läuft.
Die Gewinn
erwartungen bei meinen Immobiliennlagen betragen rund 10 - 20% des Gesamtkapitals, was etwa 50 - 100% auf dem eingesetzten EK-Kapital entspricht (für 1-3 Jahre). Dazu kommt noch ein anständig bezahlter GU-Auftrag.
Die Risiken lassen sich in etwa wie folgt zusammenfassen:
> Zinsentwicklung
. Festhypotheken kann ich nur auf den Landanteil abschliessen und nicht auf eine sich im Bau befindliche Immobilie
. wegen der Laufzeiten lohnen sich Festhypotheken nur in ganz wenigen Fällen
. bei steigenden Zinsen können sich die Verkaufspreise negativ entwickeln
> allgemeine Marktlage
> Projektrisiken
. Fehleinschätzungen in den Machbarkeitsstudien und Kostenschätzungen
. Projektabbruch (von 20 einigermassen interessanten Objekten schaue ich mir etwa 5 genauer an und 1 wird dann evtl. in Angriff genommen - das kostet alles auch Zeit und Geld)
. Einsprachen
> Unternehmerrisiken
. Garantieleistungen als GU gegenüber Käufer
. schlechte Koordination der Planer und Handwerker
. Baupreisentwicklungen
. etc.
Einige dieser Risiken lassen sich nachträglich noch etwas steuern. So können z.B. Verkaufspreise angepasst werden oder man nutzt im Notfall den Spielraum, den die Baubeschriebe einem lassen zu seinen Gunsten aus, um die Erstellungskosten zu drücken.
Auch gibt es verschiedene Möglichkeiten, den Verkauf abzuwickeln:
- Verkauf ab Plan mit direkter Eigentumsübertragung (spült Cash in die Kriegskasse)
- Verkauf ab Plan mit späterer Eigentumsübertragung bei Bezug (spart viel Steuern)
- Verkauf nach Fertigstellung (man kann frei planen und die Wohnungen / Häuser verkaufen sich dann besser)
- Verkauf des Grundstücks mit Architekturverpflichtung (man ist "nur" Architekt, nicht GU)
- Verkauf mit Bebauungskonzept (v.a. bei grösseren Grundstücken mit individuellen Häusern)
- Verkauf mit Projekt (relativ einfache, Abwicklung mit wenig Risiko)
- etc.
