Immobilien

[Marcus Fabian]

Ich hatte kürzlich ein Gespräch über Immobilien mit einem Freund und wir sind da auf einen Punkt gestossen, wo wir beide nicht mehr weiter wussten.

Wahrscheinlich kennt einer von Euch (sicher bugatti) die Lösung.

Es geht darum, die Höhe der Hypothek so zu wählen, dass sich aus Zinszahlungen an die Bank vs. Steuerzahlungen das Optimum ergibt:

Beispiel:

Ich habe 100'000 Hyp und zahle 3%, also 3000 pro Jahr.

diese 3000 kann ich als Belastung von den Steuern abziehen, was mir maximal einen Drittel also 1000 als Steuern spart.

Fazit: Egal, wie hoch oder niedrig der Hypothekarzins ist, er wird immer weitaus höher sein als die Steuern, die man spart, wenn man ihn absetzt. Was dazu führt, dass es IMMER und unter ALLEN UMSTÄNDEN am besten ist, eine Hütte zu 100% zu finanzieren!

Ich weiss, dass diese Überlegung falsch sein muss, dass wir da irgend etwas nicht richtig berücksichtigt bzw. verstanden haben. Aber was?

Wer kann helfen?

 

[deepblue]

Warum sollte eine voll amortieserte Hypothek nicht besser sein?Die Frage ist, hat man das Geld ein Hausbau selbst zu finanzieren?Die Vermögenssteuer wird nicht so hoch sein. Das kanns also ned sein...Durch den Eigenmietwert könnte man mit einem Haus evt. sogar mehr Steuern bezahlen...Am besten fragst du einen Banker - die werden schon ein Verkaufsargument haben

 

[Marcus Fabian]

Nee, also im ernstas mit den "die Banker werden schon ein Argument haben" zündet nicht, denn die wollen natürlich Geld verdienen.Nehmen wir ein Extrembeispiel:Ich habe eine Million und will mir eine Hütte für eine Million kaufen. Zahle ich jetzt die Hütte in Bar (= 0 Hypothek) oder soll ich trotzdem eine Hyp aufnehmen ... aus welchen Gründen auch immer?

 

[goofy]

Was Du nicht berücksichtigst ist, dass Du mit Hypothek das Geld zum Investieren zur Verfügung hast und eventuell eine höhere Rendite erwirtschaftest als der Zinssatz für die Hypothek.

 

[Meerkat]

Ich habe eine Million und will mir eine Hütte für eine Million kaufen. Zahle ich jetzt die Hütte in Bar (= 0 Hypothek) oder soll ich trotzdem eine Hyp aufnehmen ... aus welchen Gründen auch immer?

Wenn du die Million zu besser als 2 % p.a. anlegen kannst. Sagt man da fachtechnisch nicht, die Hypothek verursache Opportunitätskosten (tönt zumindest gescheit )

 

[deepblue]

Ich persönlich würde das Haus vollens bezahlen, denn so hab ich keine Kosten.Wer garantiert mir denn, dass ich irgendwo anderst sicher etwas erwirtschafte?

 

[Bugatti]

Die Antwort hierauf ist sehr facettenreich.

Da ich vom ganzen Tag relativ gerädert bin erlaubt mir (vorerst) nur eine Facette aufzuzeigen.

Die Frage ist was Du mit dem Geld machst, wenn Du es nicht in der Immobilie gebunden hast.

Welcome im Forum goofy. Du warst eine Minute schneller k: :bravo:

Gute Nacht

 

[Bugatti]

Auf Grund der (ungewöhnlich) regen Beteiligung im Immobilienforum, sogar in Form hohen Staatsbesuches von MF, möchte ich Euch noch eine kurze (gute Nacht) Geschichte erzählen:

Spanien, anno 1972, Pedro Notengodinero, ein Angestellter bei RENFE (Spanische Eisenbahngesellschaft), wohnt mit seinen 45 Jahren immer noch mit seiner Frau und den beiden Kinder in der Wohnung zusammen mit den Eltern. Von seinem Ersparten hat er sich ein kleines Grundstück gekauft, wo er begonnen hat, in seiner Freizeit, alles in Eigenarbeit, Fundamente, Wände, Decken, ein Häuschen selber aufzubauen. An den Wochenenden kommen Pepe, Julian, Manolo, Antonio und helfen beim Bau. Die Frauen bereiten „Bocadillos“ (neuenglisch Sandwiches“) mit Chorizo und Jamon Serrano vor, und so entsteht nach und nach in 2 Jahren der Rohbau des Hauses. 2 Jahre später kann die Familie Notengodinero bereits im unteren Teil des Hauses einziehen. Für das obere Geschoss reicht das Geld noch nicht. Nach 5 1/2 Jahren ist das bescheidene Haus mehr oder weniger fertig und für Pedro ist eine B a n k, eine bequeme Sitzgelegenheit vor dem Haus, wo er sich Abends gerne mit seiner Frau hinsetzt und den Kindern beim Spielen zuschaut...

Soll ich Euch noch die Geschichte von Miguel el Loco, erzählen, der anno 2007 mit seinem geleasten Porsche Cayenne bei der Banco Santander vorfuhr ...

 

[technischer]

Wollte grad ein Excel hochladen, wo ich meine Überlegung kurz aufgeschrieben habe... Wie mache ich das?Aus meiner Sicht ist es auch entscheidend, was du mit dem Geld machst, welches du für die Rückzahlung verwenden könntest.Ich bin davon ausgegangen, dass die Alternativanlage des Geldes auch steuerpflichtig ist. Bei Kapitalgewinnen stimmt natürlich die Überlegung nicht mehr.Dann halt hier ohne Excel .Steuerbares Einkommen 80'000Steuersatz 30%Hypotheke vor Amortisation 1'000'000Hypothekarzins 3%Frei vorhandene Mittel 500'000Rendite der Alternativanlage 3.5%Rückzahlung Hypotheke:Hypozins auf 500'000 = 15'000Alternative Geldanlage 0 x 3.5% = 0Steuerbares Einkommen 80'000 - 15'000 = 65'000 x 30% = 19'500Geldabfluss aus Zins, Rendite und Anlage 15'000 + 19'500 - 0 = 34'500Ohne Rückzahlung Hypotheke:Hypozins auf 1'000'000 = 30'000Alternative Geldanlage 500'000 x 3.5% = 17'500Steuerbares Einkommen 80'000 - 30'000 + 17'500 = 67'500 x 30% = 20'250Geldabfluss aus Zins, Rendite und Anlage 30'000 + 20'250 - 17'500 = 32'750In dem Beispiel ist es Sinnvoll die Hypotheke nicht zurück zu zahlen. Aber wenn die Parameter (Rendite der Anlage, Hypozins, usw.) ändern, sieht alles wieder anders aus.

 

[Bugatti]

 

[Bugatti]

Immobilie abzahlen oder nicht?

Generell kann es nicht beantwortet werden.

Einerseits werden, geschätzt 80% der Eigenheim-BESITZER, gar nicht die Möglichkeit haben, Ihre Immobilie zu 100% abzuzahlen, da sie nicht über genügend finanzielle Mittel verfügen

-> Darum sind die meisten "Besitzer" und nicht "Eigentümer".

Salopp formuliert kann man sagen, dass man entweder mehr Zinsen der Bank zahlt, oder so lange es den unsäglichen Eigenmietwert gibt, mehr Steuern (je nach Einkommenssituation) dem Staat.

Sprich gezahlt wird auf jedem Fall, die Frage ist nur wem mehr?

Ebenfalls zu berücksichtigen sind die Unterhaltsarbeiten, die abzugsfähig sind und die man, je nach Einkommenssituation intelligenterweise über mehrere Jahre verteilen sollte.

Nicht zu verwechseln mit den "wertvermehrenden Investitionen", die bei Verkauf im Bezug auf die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer eine nicht unwesentliche Rolle speilen können.

Tendenziell kann man sagen, dass eine "Verschuldung", sprich Hypotekarbelastung, im Endeffet, finanziell interessanter sein kann, speziell wenn man mit dem (zusätzlich) zur Verfügung stehenden Kapital eine entsprechende Rendite erwirtschaften kann, wie schon weiter oben erwähnt wurde.

Fraglich wie die Situation aussehen würde mit Hypozinsen z.B. um 10% oder wenn das (zusätzlich) zur Verfügung stehende Kapital falsch eingesetzt wird?

Aus der Praxis, sind mir bei einer Vermietung im oberen Preissegment (SFr. 10'000.- Miete/Monat für ein EFH an der Goldküste) verschiedene Interessenten begegnet, die sich die Immobilie zwar kaufen könnten,

das Kapital aber anderweitig anscheinend "lukrativer" anlegen können.

Das "Gefühl", bzw die Sicherheit, Eigentümer einer eigenen Immobilie zu sein, und nicht abhängig von Banken und Hypothekarzinsen, lässt sich für mich persönlich aber nicht in "Franken" fassen.

Deswegen wird jeder für sich selber, auf Grund seiner finanziellen Situation, Vorlieben, Erfahrungen, etc entscheiden müssen, was für ihn das Beste ist.

 

[dodo]

kurze Frage an die Immo-Profis hier:Mittlerweile werden ja von den schweizer Banken definitiv 10% Cash verlangt bei Immobilienkauf (Rest für 20% Eigenanteil kann wie bisher auch durch die bereits angesammelten Rentenanteile angerechnet werden).Wie ist das bei einem zweiten Imokauf - also der Erhöhung des Kreditrahmens um diese.Kann das die Abzahlung aus der ersten Immo als 'cash' angerechnet werden?Bsp.: - kaufe Studio für 100k. (10 k cash ist Pflicht)- nach 4 Jahren sind diese 10 plus 80k abbezahlt.- kaufe wohnung für 300k- Kreditsumme neu 310k und hinterlegt abbezahlter Immowert durch Erstkauf 90k--> kann ich die bezahlte 90k geltend machen? Oder müssen wieder mindestens 30k cash auf den Tisch?(Zu manchen Zeiten fragt man sich ja einfach, wieviel tatsächlich wörtlich "cash" man halten möchte für solche Zwecke.)

 

[technischer]

BugattiPunkto Eigenmietwert und Unterhalt bin ich nicht ganz einig.Ich bin der Meinung, diese zwei Punkte haben absolut nichts mit Schulden machen oder abbezahlen zu tun.Egal ob du 20% oder 100% selber bezahlt hast, den Eigenmietwert musst du immer versteuern und somit bezahlen und die Unterhaltskosten kannst du immer von den Steuern abziehen. Das die Unterhaltskosten geschickt geplant werden können, damit bin ich natürlich einverstanden. Hat aber nichts mit der Finanzierung zu tun.Die Zusammenfassung sieht bei mir anders aus:Entweder zahle ich der Bank Hypozinsen und hoffe mit einer Alternativanlage mehr Geld herauszuholen als ich bezahle. Oder ich zahle dem Staat mehr Steuern weil ich weniger Schuldzinsen abziehen kann.Ich habe also die Wahl. Kann entweder der Bank oder dem Staat bezahlen.

 

[Bugatti]

Hallo technischerIch gehe mit Dir soweit einig, dass der Eigenmietwert auf jeden Fall bezahlt werden muss, ob man die Immobilie mit 20% oder 100% EK finanziert hat. Hieraus ergibt sich aber bereits ein Nachteil bei der 100% EK Finanzierung.Den während man keine Schulden abziehen kann, schlägt der Eigenmietwert voll zu Buche, sprich wird zum Einkommen aufaddiert und hat, von mir aus gesehen, eben doch einen Einfluss, ob man Wohlverstanden, ich bin klar ein Befürworter von höchstmöglicher EK Finanzierung mit den sich daraus ergebenden Nachteil, so lange wie es den unsäglichen Eigenmietwert gibt.In Puncto Unterhaltskosten wollte ich zum Ausdruck bringen, dass je nach Investition(en) es durchaus Sinn macht, diese gestaffelt auf ein paar Jahre zu verteilen.Nicht selten erlebe ich in der Praxis, dass ein Umbau sehr lange aufgeschoben wird, was natürlich auch logistische Vorteile hat, und in einem Jahr alles auf ein Mal durchgeführt wird, mit dem Vorteil in dem Jahr sehr viel weniger, oder sogar keine Steuern zu zahlen. Anderseits hätte man höchstwahrscheinlich noch mehr Steuern einsparen können, hätte man es auf mehrere Jahre verteilt.Meine Quintessenz sieht nicht viel anders aus als Deine, wie ich oben bereits geschrieben habe:Salopp formuliert kann man sagen, dass man entweder mehr Zinsen der Bank zahlt, oder so lange es den unsäglichen Eigenmietwert gibt, mehr Steuern (je nach Einkommenssituation) dem Staat.Sprich gezahlt wird auf jedem Fall, die Frage ist nur wem mehr?

 

[Bugatti]

--> kann ich die bezahlte 90k geltend machen? Oder müssen wieder mindestens 30k cash auf den Tisch?

Diese Frage wird Dir vermutlich nur Deine (oder eine andere) Bank definitiv beantworten können.
Obwohl ich kein Bänker bin, würde ich "aus dem Schiff" mal sagen, dass wenn Du dass Studio bereits zu 90% abbezahlt hast, und sich weder die Lage noch der Zustand des Studios extrem verschlechtert haben (vielleicht ist in der Zwischenzeit sogar ein Mehrwert entstanden), eine Finanzierung unter gegebenen Umständen einer 300K Wohnung möglich sein sollte, vorausgesetzt, dass auch hier alle anderen Parameter, Lage & Zustand Whg, Deine finanziellen Verhältnisse (Einkommen, etwaige Schulden) Prozentualer Anteil der Zinsbelastung auf Grund eines kalkulatorischen Zinssatzes von zB. 5%, etc, in Ordnung sind.

 

[dodo]

Danke für Deine Statements, @Bugatti! :spitze:

 

[technischer]

Bugatti, ich sehe, wir reiten grundsätzlich auf der gleichen Ansichtswelle... Einzig beim Eigenmietwert nicht ganz .Der Eigenmietwert wird sehr oft psychologisch mit in diese Ansicht miteinbezogen. Aus meiner Sicht eben nicht.Den Eigenmietwert bezahle ich eh. Egal wie ich finanziert bin. Den kann ich nicht aus der Welt schaffen. Also ist er geschuldet und somit gesondert zu betrachten. basta . Er schlägt immer voll in die Steuerberechnung durch...Und dann kommt noch die Betrachtung wie man finanziert ist. Und da ist eben dann die Wahl, will ich der Bank Zins zahlen oder dem Staat Steuern. Und auch die Frage, was mache ich mit dem vorhandenen Geld, wenn ich nicht zurückbezahle.Unterhaltskosten gebe ich dir recht... Aber da machen viele auch nicht so wahnsinnige Überlegungen. Dein Vorschlag kann auch negativ sein....Rahmenbedingungenauschale Abzugsmöglichkeiten: 10'000jährlicher Unterhalt: 11'000 (kann entweder gestaffelt über 5 Jahre oder alles auf einmal getätigt werden).Wahl der Staffelung:Ich ziehe 5 Jahre lang 11'000 an Unterhalt ab = 55'000Investition in einem Jahr:Ich ziehe 4 Jahre lang 10'000 ab und in einem Jahr dann die Investition (äxgüsi, natürlich Unterhalt ) über 55'000 = 95'000.Somit fahre ich in dem Beispiel extrem besser alles aufeinmal zu machen.Aber eben, das zeigt nur einmal mehr auf, es muss von Fall zu Fall angeschaut werden.

 

[Bugatti]

@ technischerBezüglich des Eigenmietwertes werden wir höchstwahrscheinlich nicht ganz einig. Trotzdem no problem. :cheers: Deine Ergänzungen betreffend Unterhaltskosten, vor allem bei Geltendmachung des Pauschalabzuges, sind sehr wertvoll, natürlich unter der Prämisse, dass der Eigenmietwert eine "gewisse" Höhe ausmacht.In Fall einer bescheidenen 3-Zi-Whg mit zB. einem Eigenmietwert von sagen wir SFr. 10'000.- und daraus resultierenden Pauschalabzug von 10% bzw 20% (je nach Alter der Liegenschaft im Kanton AG) kann die Rechnung ein wenig anders aussehen.

 

[technischer]

Bugatti, da muss ich grad schmunzeln... Lass mal diesen böden Eigenmietwert weg und ich bin einverstanden .Eigenmietwert ist Eigenmietwert und hat nichts und nada mit anderen Sachen zu tun.Ich gebe dir noch eine Chance .Wenn du mir eine Möglichkeit (eine reicht vollkommen) aufzeigst, wie ich durch eine Finanzierungsmöglichkeit (und hier spreche ich nicht von Fremdverkauf in eine fiktive Gesellschaft) oder durch geplante Unterhaltsarbeiten, die Zeile vom Eigenmietwert in der Steuererklärung ändern kann, dann akzeptiere ich deine Ansicht... Also, was muss ich tun, damit in der Steuererklärung mein Eigenmietwert ändert?Da bin ich mal gespannt was ich da für einen Tipp kriege . Will ja auch nicht unnötig Steuern bezahlen.

 

[ramschpapierhaendler]

Da muss ich Technischer recht geben:Zumindest in den Kantonen, in denen ich mich auskenne, werden die Unterhaltskosten direkt vom Einkommen abgezogen und nicht vom Eigenmietwert. Entscheidend, wie man die Unterhaltskosten plant / verteilt ist also nicht die Höhe des Eigenmietwertes sondern die des gesamten Einkommens.