sieht im Moment nicht hübsch aus...wenn ich die gegen wo ich aufgewachsen bin heute sehe, Schmerikon, Uznach bis nach Kaltbrunn (SG) wird mir fast übel... fast jeder Baut oder Kauft was :shock: und wenn man die "pfnüselküste" entlang fährt, in Horgen wird auch schön Betoniert...http://www.cash.ch/news/front/immobilie ... 196728-449und so fragt man sich wird auch dieser Punkt unser erfolgreiches Wirtschaftliches Leben beenden?
Immobilien
- Ersteller Bugatti
- Erstellt am
Die Verkäufe neuer Eigenheime fielen gegenüber dem Vormonat um 8,4 % auf 350'000 (Vormonat 373'000).
Der durchschnittliche Verkaufspreis, der von 242.000 im Mai auf 232.600 USD im Juni gefallen ist markiert damit das tiefste Niveau seit dem Januar dieses Jahres.
Wer noch mehr Daten im Bezug auf Immobilien sehen möchte:
http://www.markt-daten.de/charts/eco/immobilien.htm
Der durchschnittliche Verkaufspreis, der von 242.000 im Mai auf 232.600 USD im Juni gefallen ist markiert damit das tiefste Niveau seit dem Januar dieses Jahres.
Wer noch mehr Daten im Bezug auf Immobilien sehen möchte:
http://www.markt-daten.de/charts/eco/immobilien.htm
Kann jemand das etwas plausibler und praktischer darstellen?
Beispiel: Kaufe ein Haus für 1 Mio. Hypothek 0.8 Mio. Wie wird diese Position jetzt risikogewichtet? bei 10 % Risiko und einem Satz von 2,5 % müsste die Bank also wegen mir 2'000 mehr Eigenkapital haben, oder nicht?Wer bestimmt das Risiko einer Hypo? Wenn der Bundesrat einen Beschluss fasst, bei dem ein Begriff (Risiko) so zentral ist, müsste dieser doch amtlich irgendwo definiert oder zumindest allen VWL-Experten klar sein.
Geht mir wie CrashGuru. Also EK > 10 % -> Risiko = 0, bei EK Nach meinem Verständnis muss es einen Risikofaktor (oder Eintretenswahrscheinlichkeit) mit einem Wert zwischen 0 und 1 geben. Dieser würde dann mit dem FK multipliziert (Gewichtung). Vom so erhaltenen Wert müssten dann 2,5 % als zusätzliches EK bereitgestellt werden.
Das Risiko für die Bank ist jedoch die Solvenz des Gläubigers und nicht der Anteil EK. Es könnte ja sein, dass gerade reiche Leute eine Hütte mit weniger als 10 % EK kaufen, die tiefen Hypozinsen ausnützen und das Geld gewinnbringender anlegen. Mit andern Worten, das Risiko besteht darin, dass der Verkehrswert unter den Hypowert sinkt UND der Gläubiger das Geld nicht nachschiessen kann.
Jawoll. Und solle die Bank der Meinung sein, dass sie zu viele Risikofälle in den Büchern hat, so gibt sie den Schuldnern einen zusätzlichen Kleinkredit über eine angeschlossene Kreditfirma, der Schuldner zahlt den Kredit bei der Bank ein (na ja, nur so von wegen Kontrolle der Finanzflüsse) und schon sind die 10% erreicht...... :top:
Holland hat von 1995 - 2008 (13 Jahre) einen Immobilienboom erlebt. Die Schweiz befindet sich seit 2000 im Aufwärtstrend, sprich 12 Jahre.
Etwas, dass nicht ewig steigen kann, wird eines Tages fallen, so auch im Falle von Holland, dass im letzten Monat seinen stärksten Rückgang zu verzeichnen hatte.
http://www.sonntagszeitung.ch/wirtschaft/artikel-detailseite/?newsid=228333Erste Artikel, die eine (mögliche) Abkühlung ankündigen...
Salut Ihr!Mal eine Frage an die Experten.Betrifft die Situation eines guten Freundes, der so langsam ob der wirtschaftlichen Grosswetterlage und seinen Immobilien-Aktivitätenm arg ins Grübeln gerät.(Mich interessiert die Situation auch)Status Quo:- Ehepaar Mitte 30, - beide anständige Gehälter und voll berufstätig, - Vater von ihm sesshaft in Ostdeutschland mit lebenslanger Erfahrung in der Immobilienbranche (aber eben 'nur' das Handwerk im Sinne der Bewertung, des kaufmännischen Vorgehens, der Restauration und Verwaltung, NICHTS im Sinne der Einschätzung gesamtwirtschaftlicher Risiken ... da fehlt auch diesem die Erfahrung und vielleicht das Gespür)- seit einigen Jahren kauft Sohn für sie beide als Ehepaar MFH in einer ostdeutschen Stadt auf- unter üblichen wirtschaftlichen Verhältnissen der letzten Jahrzenhte sind alles SEHR sorgsam ausgewählte und präzise rechenbare Objekte, die sich nach Plan alle in 15 Jahren finanziert haben sollen(es geht eben hier auch nicht um Fragen zu dem Handwerk der einzelnen Immobilieneinschätzung und Risikobewertung, das haben dort alle als Familienhandwerk im Griff)- bisher handelt es sich um 3 Objekte, Kaufwert zusammen evtl. 500-600k €- jetzt, nach den ersten paar Jahren Abzahlung und einem scheinbar exponentiell steigenden Kreditrahmen, den die liebe Bank aufgrund des guten schweizer Doppeleinkommens gepaart mit den anlaufenden Sebstfinanzierungen der Objekte mit vollen Händen zu geben bereit ist, soll das nächste Objekt allein schon 1,2 Mille € ausmachen- entsprechend weitere in dem Bereich sind geplant ...--> So weit so gut. Wenn jemand weiss, was er macht, die entsprechende Ahnung vom Geschäft durch sorgsam wachenden und einführenden Vater von der Pike auf gelernt hat, ja super, wenn es klappt. Wenn das eingegangene Risiko aufgeht, möchte man einfach schon früher in Rente gehen / unabhängig sein. Just momentan ist allerdings auch der Scheideweg, wo man die Dimension gewaltig anhebt. Nun fällt aber auch ihm auf, dass er sich so einige Fragen gar nicht wirklich beantworten kann, wenn auf uns tatsächlich gesamtwirtschaftliche Szenarien zukommen, die eine Ausnahme zu den letzten 60 Jahren bilden.Er kann nicht einschätzen, was passiert, wenn es zur Hyperinfaltion oder gar zur Geldentwertung / Währungsreform kommt.Der Betrieb des Vaters hat sich um so etwas noch nie Gedanken machen müssen und da kann er tatsächlich nicht aus seinem Wissen profitieren.Mit dem Risiko, evtl. alles einmal zu verlieren und nach Privatkonkurs mit Frau und KInd dann erst einmal von 5 Jahren Existenzminimum leben zu müssen, lässt sich ja wenig gut schlafen.Könnt Ihr als Profis, die Ihr wahrscheinlich mit der Materie vertrauter seid, hier Tips geben, in Form von Stichpunkten, was nach Priorität gewichtet für ihn zu beachten sein sollte, was ihm wie blühen kann und wie er versuchsweise vorbeugend handeln kann? ... Daneben sind natürlich auch Tips sinnvoll, wie er sich zu der Thematik weitergehend am besten selber schulen kann - sowas wie Kontakt zu Ähnlich-Gesinnten, weil durch die gleichen Risiken verbunden. Gibt es da interessante Präsenzen/ Vertretungen, die man sich anschauen sollte? Aber vielleicht helfen ja auch schon ein paar Gedankenanstösse von eurer Seite hier ... 
k:
k:
Den Immobilienmarkt, speziell in Ostdeutschland, kenne ich leider nicht im Detail. Fakt ist aber, dass die Immobilienpreise in D, ausser im letzten Jahr, im Durchschnitt praktisch nicht gross angestiegen sind, mit Ausnahme von ein paar Grossstädten. Definitiv nicht so sehr wie in der Schweiz, zum Beispiel, oder anderen europäischen Länder.
Hier sprichst Du zwei wichtige Punkte an:1. "die wirtschaftlichen Verhältnisse der letzten Jahrzehnte"... -> ob man diese entsprechend auf die kommenden Jahr(zehnte) interpolieren kann sei dahingestellt.
2. "SEHR sorgsam ausgewählte und präzise rechenbare Objekte" -> so soll es immer sein, bei Investitionen in dieser Grössenordnung
Hieraus entnehme ich, dass die Objekte (sprich MFH) im Durchschnitt einen Kaufpreis von ca. 200'000 Euro hatten. Was Du dafür in der Schweiz ungefähr bekommst, kannst Du Dir sicherlich selber vorstellen.
Das Wort "exponentiell" birgt eine gewisse "Sprengkraft", um es Mal ein wenig salopp zu formulieren und nicht vergessen wie die "liebe Bank" :top: in schwierigen Zeiten sehr schnell zur Seite stehen wird um es ebenso schnell wieder mit leeren Säcken wieder abzuholen...
Vom Kaufpreis alleine kann man keine Beurteilung abgeben. Vielleicht ist das Objekt der Hammer mit einer BR von 10%, langfristige solvente Mieter, kein aufgeschobener Investitionsbedarf, etc, etc.Ich nehme an Du meinst 1,2 Mio Euro? Das heisst, dieses Objekt wäre ein sechs-faches der bisherigen Grössenordnung.
Genau so ist es. Siehe oben
Sorry, aber wer kann das schon, ausser vielleicht ...
Wieso sollte er alles verlieren, wenn er bis dato alles SEHR sorgsam ausgewählte und präzise rechenbare Objekte im Portfolio hat und sich NICHT mit einem Objekt überschätzt, bzw verspekuliert?
Weiterhin auf bescheidener "Flamme" dort weitermachen, wie man angefangen hat und es sich bis dato bewährt hat und auf gar keinen Fall gierig werden und immer mehr und immer grössere Risiken eingehen, auch wenn die "lieben" Banken einem dazu "drängen". E I N grosses falsches Objekt, und es kann tatsächlich alles den Bach runter gehen.
Weiterbildung findet jeden Tag statt, indem man den Markt genau beobachtet und versucht ein Gespür dafür zu entwickeln, "wohin der Hase läuft"...Auch ein vertiefter Blick in die demografische Entwicklung in (Ost-)Deutschland ist sicherlich empfehlenswert... Daneben sind natürlich auch Tips sinnvoll, wie er sich zu der Thematik weitergehend am besten selber schulen kann - sowas wie Kontakt zu Ähnlich-Gesinnten, weil durch die gleichen Risiken verbunden. Gibt es da interessante Präsenzen/ Vertretungen, die man sich anschauen sollte? Aber vielleicht helfen ja auch schon ein paar Gedankenanstösse von eurer Seite hier ...
Ich hoffe mit meinen Gedankengängen ein wenig geholfen zu haben.
MERCI @bugatti k: - der Immobilienmarkt in Ostdeutschland ist seit geraumer Zeit an einigen Stellen (auch in seinem Heimatort, wo er kauft) sehr ausgebrannt, weshalb er für 200k € auch tatsächlich noch etwas bekommt für dortige Verhältnisse. (Risiken demographisch etc. sind wohl im Sinne der Familienzunft schon überschaubar kalkuliert)- ja, der Rat "nicht ganz so grosse Brötchen zu backen und auf kleinerer Flamme einfach weiterzumachen, wie bisher auch", war auch das erste, was mir dazu einfiel. nur: bin ich absoluter Laie auf dem Gebiet und es ist sinnvoll, hier mal die Meinung eines Profis zu lesen dabei!- Hast Du/Ihr evtl. noch einen Rat bezüglich besonderer Kriterien oder auch Kontaktstellen zur Selbstrecherche, was zu tun ist bei Abzeichnung des Worstcase-Szenarios (Währungsreform etc.) ?... Oder gelte da die etwas einfachere Devise: "Das Geschäft genauso kalkulieren wie bisher auch - eben dabei auf die Dimensionen aufpassen - und einfach Abwarten, was kommt, weil man hier eh nicht sinvoll im Vorhinein was anderes machen kann?[Gibt es vielleicht Richtlinien - wenn auch mehr ungeschriebene -, wieviel der Gesamtmasse durchschnittlich immer schon abbezahlt sein soll.Meine nur mal als Beispiel: a) grundsätzlich 20% der Gesamtmasse, im Falle von X als Indikation einer Zuspitzung der Situation b) Erhöhung auf eher 30 % oder dann bei c) 40% ...?Klingt wahrscheinlich nach dem, was es auch ist - eine absolute Laienfrage -, aber die Erhöhung der bereits abbezahlten Masse (hauptsächlich ja nur durch eigenes Mehrsparen, in höherer Grössenordnung aber nur durch definitives WARTEN zu erreichen, bevor man zum nächsten Objekt übergeht, damit sich mehr aus bereits bestehenden finanziert hat durch die Mieten etc.) erscheint mir vielleicht der einzig 'sichere' Ventilhahn für die Risikoneigung, oder?]
k: - der Immobilienmarkt in Ostdeutschland ist seit geraumer Zeit an einigen Stellen (auch in seinem Heimatort, wo er kauft) sehr ausgebrannt, weshalb er für 200k € auch tatsächlich noch etwas bekommt für dortige Verhältnisse. (Risiken demographisch etc. sind wohl im Sinne der Familienzunft schon überschaubar kalkuliert)- ja, der Rat "nicht ganz so grosse Brötchen zu backen und auf kleinerer Flamme einfach weiterzumachen, wie bisher auch", war auch das erste, was mir dazu einfiel. nur: bin ich absoluter Laie auf dem Gebiet und es ist sinnvoll, hier mal die Meinung eines Profis zu lesen dabei!- Hast Du/Ihr evtl. noch einen Rat bezüglich besonderer Kriterien oder auch Kontaktstellen zur Selbstrecherche, was zu tun ist bei Abzeichnung des Worstcase-Szenarios (Währungsreform etc.) ?... Oder gelte da die etwas einfachere Devise: "Das Geschäft genauso kalkulieren wie bisher auch - eben dabei auf die Dimensionen aufpassen - und einfach Abwarten, was kommt, weil man hier eh nicht sinvoll im Vorhinein was anderes machen kann?[Gibt es vielleicht Richtlinien - wenn auch mehr ungeschriebene -, wieviel der Gesamtmasse durchschnittlich immer schon abbezahlt sein soll.Meine nur mal als Beispiel: a) grundsätzlich 20% der Gesamtmasse, im Falle von X als Indikation einer Zuspitzung der Situation b) Erhöhung auf eher 30 % oder dann bei c) 40% ...?Klingt wahrscheinlich nach dem, was es auch ist - eine absolute Laienfrage -, aber die Erhöhung der bereits abbezahlten Masse (hauptsächlich ja nur durch eigenes Mehrsparen, in höherer Grössenordnung aber nur durch definitives WARTEN zu erreichen, bevor man zum nächsten Objekt übergeht, damit sich mehr aus bereits bestehenden finanziert hat durch die Mieten etc.) erscheint mir vielleicht der einzig 'sichere' Ventilhahn für die Risikoneigung, oder?]
Für das Worstcase-Szenario habe ich einen Revolver, genügend Munition und haltbarer Proviant für ein paar Wochen. Dann interessieren mich Immobilien eher wenig. Soziale Vernetzungen sind in einem solchen Extremfall wahrscheinlich hilfreicher.Ich rechne nicht damit, schliesse ihn aber nicht aus.
Bei den Immobilien kann man, ebenfalls wie in anderen Assetklassen (Gold, Aktien, etc.), gewisse Wellenbewegungen beobachten. Es gibt Zeiten, da ist es vorteilhaft (in Immobilien) investiert zu sein, (zum Beispiel in der Schweiz seit dem Jahre 2000, sprich bereits seit 12 Jahren), andere Zeiten weniger (zB. 1990 - 2000). Der letzte Aufwärtstrend dauerte 15 Jahre von 1975 - 1990. Irgendwann wird der Zeitpunkt kommen auszusteigen und nicht einfach Abwarten, sondern sich entsprechend anders zu positionieren.
Das ist sehr individuell und kann meiner Meinung nach nur sehr grob empfohlen werden weil dies von verschiedenen Faktoren abhängt, wie zum Beispiel Vermögen, Risikobereitschaft, steuerliche Vor-/Nachteile etc
"Generell" mag gelten:
- Eigenheim 20% EK
- Wohn-Renditeobjekte 30% EK
- andere Renditeobjekt > 40% EK
Persönlich bin ich für einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil (Eigenheim EK 100%), trotz der steuerlichen Nachteile um so wenig wie möglich abhängig von "externen" Geldgeber zu sein, die Dich sicherlich dann hängen lassen, wenn Du sie am meisten benötigen würdest und man im Alter eine Immobilie besitzt, die abbezahlt ist und für die man ausser die hoffentlich tiefen Nebenkosten, keine Miete zahlen muss.
Natürlich kannst Du mit dem "Skaleneffekt" des Kredites eine grössere Rendite erwirtschaften, wenn Du verstehst, was ich meine. Aber diesen Kredit kriegst Du nicht umsonst, fast, ausser in der heutigen Zeit vielleicht. Aber das Risiko steigt ebenfalls exponentiell.
Ebenfalls spielen in diese Gedankengänge inflationäre und / oder deflationäre Tendenzen, Faktoren eine nicht unwichtige Rolle.
Wie Du selbst erkennen wirst, kann (zumindest ich) kein allgemein gültiges "Rezept" abgeben. Alles sehr individuell und ändert sich fortlaufend und sollte immer wieder überprüft werden ob man noch auf dem richtigen Weg ist.
Und wieder einmal ein Blick auf die Front in Spanien. Beide Artikel aus der gleichen CBN von Freitag..... Mehr Verkäufe von Neubauten. Leider wird nicht angegeben, wie viele Neubauten NICHT verkauft werden konnten und irgendwann auch bei der Bad Bank landen (Die Angaben beziehen sich nur auf eine Region an der Costa Blanca unterhalb Alicantes, nicht auf ganz Spanien.)
Es gibt also nun 4 Kategorien von (Ferien)-Immobilien in Spanien:
- Alte und Neue ohne Hypothekenproblem. Diese sind etwa auf den ehemaligen Kaufpreisen angekommen....und die Preise sinken weiter.
- Neuere (10 jährig und jünger) mit Hypothekenproblemen. Diese sind weit unter den Neupreisen und teilweise fast unverkäuflich. Viele finden sich in Eigentum der Banken und werde wohl in die BadBank wandern......
- Neubauten die tief kalkuliert sind und sich (mit viel Aufwand) verkaufen lassen
- Neubauten die sich nicht verkaufen lassen.
Da fröhlich weiter gebaut wird, die Preise aber weiter sinken, dürfte sich die BadBank für viele Milliarden in eine BadGruft
verändern.
(Die Angaben beziehen sich nur auf eine Region an der Costa Blanca unterhalb Alicantes, nicht auf ganz Spanien.)Es gibt also nun 4 Kategorien von (Ferien)-Immobilien in Spanien:
- Alte und Neue ohne Hypothekenproblem. Diese sind etwa auf den ehemaligen Kaufpreisen angekommen....und die Preise sinken weiter.
- Neuere (10 jährig und jünger) mit Hypothekenproblemen. Diese sind weit unter den Neupreisen und teilweise fast unverkäuflich. Viele finden sich in Eigentum der Banken und werde wohl in die BadBank wandern......
- Neubauten die tief kalkuliert sind und sich (mit viel Aufwand) verkaufen lassen
- Neubauten die sich nicht verkaufen lassen.
Da fröhlich weiter gebaut wird, die Preise aber weiter sinken, dürfte sich die BadBank für viele Milliarden in eine BadGruft
