Immobilien
- Ersteller Bugatti
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Moin MoinLiebe Immobilien Experten Als ich vor einem Jahr in Zürich in einem Kreis eine Wohnung suchte waren ca. 5 Angebote... habe am Wochenende mal geschaut da warens über 50 stück...Mir ist auch aufgefallen das immer mehr Büroflächen ausgeschriben sind... dies allerdings schon seit anfangs Jahr.Kann ich dies auch als langsames ende der Steigendenimmos sehen??
Ich habe in den letzten Wochen genau die gegenteiligen Erfahrungen gemacht: Häuser und Wohnungen, die zu absolut horrenden Preisen verkauft wurden und unser Auftragsbestand ist auf Rekordniveau. Das soll aber beides nicht viel heissen.Ich denke, dass in den nächsten Monaten vor allem die Nachfrage durch Ausländer entscheidend sein wird. In der Westschweiz freut man sich jedenfalls an den besseren Lagen bereits auf die reichen Franzosen. Santé! :cheers:
BAUWIRTSCHAFT: ZENIT DES BAUBOOMS BALD ERREICHTDie Bauinvestitionen werden in diesem Jahr mit 1% leicht zunehmen. Trotz der generell positiven Aussichten sind auch gemischte Signale zu erkennen. Für die kommenden Jahre dürften die treibenden Kräfte des Baubooms zwar noch wirken, der Zenit im Wohnbau wird aber auf hohem Niveau bald erreicht sein. 2013 und 2014 werden sich die Bauinvestitionen um 2.4% beziehungsweise 1.9% erhöhen.Beim Bau selbst genutzter Wohnungen ist ab 2014 eine gewisse Konsolidierung zu erwarten; das Jahr 2013 wird noch von Sondereffekten durch vorgezogene Bauprojekte im Rahmen der Zweitwohnungsinitiative geprägt sein. Die Selbstverpflichtung der Banken, die Kriterien zur Kreditvergabe zu verschärfen, die am 1. Juli in Kraft trat, wird sich ab 2014 auf die Bautätigkeit auswirken. Die Richtlinien sollen die Entstehung eines «Subprime-Marktes», der so prominent für die Probleme während der amerikanischen Finanzkrise stand, unterbinden.WARNSIGNALE AM WOHNIMMOBILIENMARKTErstmals seit Langem waren im 2. Quartal 2012 sowohl die Preise für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser wieder leicht rückläufig. Zudem zeigen die jüngst vom Bundesamt für Statistik veröffentlichten Daten über die Leerstands- quote und die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen, dass zwar die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen in den Agglomerationen von Zürich, Basel, Bern und Lausanne sank. Gleichzeitig stieg aber diese Zahl gegenüber dem Vorjahr in Gemeinden mit weniger als 2000 Einwohnern. Ebenso erhöhte sich die Anzahl der baubewilligten Wohnungen in Gemeinden mit weniger als 10 000 Einwohnern stark. Ob es bei einer kurzzeitigen Pause bleiben wird oder ob die Preise wieder steigen, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.Diese zunehmende Bautätigkeit in den eher zentrumsfernen Regionen trifft nicht immer auf eine vorhandene Nachfrage. Die Leerstandsquote stieg im Vorjahresvergleich in einigen Kantonen an: In Nidwalden, Appenzell Ausserrhoden, Aargau, Jura und Solothurn bewegt sie sich mittlerweile zwischen 1.5% und 2%. Einzelne Bezirke in den Kantonen Schaffhausen, Bern und Tessin weisen Leerstandsquoten von mehr als 2% aus. In den Zentren liegt die Leerstandsquote weiterhin bei unter 1%.Trendwenden am Immobilienmarkt zeigen sich häufig zuerst an Objekten ausserhalb der Zentrumslagen. Sobald die Neubautätigkeit nicht mehr durch tatsächliche Nachfrage gerechtfertigt ist und primär aus Renditeüberlegungen getrieben wird, kann der Immobilienmarkt kippen. In der Schweiz deutet sich eine Verlagerung der Bautätigkeit in ländliche Gebiete an, obwohl diese Märkte so gut wie gesättigt sind. Jedoch haben diese Regionen bislang nicht übermässig an der Preishausse teilge- nommen, so dass die Gefahr eines schmerzlichen Preisrückgangs gering ist, sollte es tatsächlich zu einer Trendwende an den Immobilienmärkten kommen.VORZIEHEFFEKTE DURCH ZWEITWOHNUNGSINITIATIVEDie vom Stimmvolk angenommene Zweitwohnungsinitiative hat für eine ausgesprochen starke Zunahme der Baugesuche für Wohnbauten in touristischen Alpenregionen und im Tessin gesorgt. Zwar ist nicht davon auszugehen, dass all diese Gesuche nach erfolgter Bewilligung bereits in diesem Jahr in Angriff genommen werden. Für die Jahre 2013 und 2014 sind die Auswirkungen auf den Wohnbau aber sicher positiv. In diesem Jahr werden die Wohnbauinvestitionen ebenfalls zunehmen. Frühindikatoren wie der KOF-Baublatt-Indikator deuteten aber bereits für den Sommer 2013 auf eine Wachstumsdelle bei den Wohnbauinvestitionen hin. Der aktuellen Prognose zufolge wird die reale Zunahme 2012 bei 2.1% liegen. 2013 liegt die Wachstumsrate bei 3.4%, 2014 stagnieren die Wohnbauinvestitionen mit 0.4% nahezu. Die Höhe der Bauinvestitionen nähert sich dem Zenit und damit wird eine Fortsetzung des Baubooms zunehmend unwahrscheinlicher.Für die Bauinvestitionen in übrige Verkehrsmittel sind für die kommenden Jahre einige Grossprojekte geplant: Die Flughafeninfrastruktur in Zürich und Bern wird ausgebaut und die Investitionen in Berg- bahnen in der Innerschweiz und in Graubünden steigen. Hinzu kommen die Bauinvestitionen in Tramanlagen durch die Ausdehnung der Agglomerationen. Die übrige Infrastruktur dürfte aufgrund des starken Wohnbaus und Gesamtbaus der vergangenen Jahre ebenfalls von diesem Wachstumstrend profitieren. Sollte der Atomausstieg erfolgen, stünden ab 2014/15 erhebliche Investitionen in Stromtrassen und Infrastrukturbauten für erneuerbare Energien an. Die Baupreise werden in den kommenden Jahren relativ moderat steigen: In diesem Jahr um 2.1%, 2013 und 2014 um 1.4% respektive 1.8%.http://www.kof.ethz.ch/static_media/bulletin/56/kof_bulletin_2012_10_de.pdf
SWX IAZI PREISINDIZES FÜR IMMOBILIEN
Zeichen der Normalisierung im 3. Quartal
Die «SWX IAZI Preisindizes für Immobilien» weisen auf sich verändernde Marktkonstellationen hin. So sind die Preise für Mehrfamilienhäuser (MFH) gesamtschweizerisch betrachtet erstmals seit dem 2. Quartal 2009 wieder gesunken. Bei den Einfamilienhäusern (EFH) hat sich der Preisanstieg weiter abgeschwächt. Einzig Eigentumswohnungen (EWO) scheinen noch eine Sonderstellung einzunehmen. In diesem Segment haben die Preise im Vergleich zum Vorquartal wieder angezogen.
MFH: Die Preise haben nachgegeben
Nachdem die Preise für MFH in der Schweiz nun während gut drei Jahren kräftig gestiegen sind, haben sie im 3. Quartal einen Dämpfer erhalten. Sind die Preise im 2. Quartal noch um 1.5 % gestiegen, so betrug der Preisabschlag im 3. Quartal nun 1.3 %. Auf Jahresbasis gerechnet macht die Preissteigerung aber immer noch 5.4 % aus.
«Wir werten diesen Preisrückgang auf Quartalsebene als Zeichen für eine Marktberuhigung», sagt Professor Donato Scognamiglio, CEO des Zürcher Immobilienberatungsunternehmens IAZI AG. Gründe dafür gebe es verschiedene, sagt Scognamiglio weiter, die drei wichtigsten seien aus Sicht der IAZI AG sinkende Einnahmen bei den Bestandesmieten, nachlassender Nachfragedruck nach Wohnraum sowie ein in der Tendenz eher rückläufiges, aber noch immer ausreichend liquides Angebot an neuen Mietwohnungen.
«Institutionelle Investoren haben erkannt, dass vor allem das Auseinanderklaffen von Mieterträgen und Anschaffungspreisen ein Risiko birgt, das sich in Zukunft noch verschärfen kann», führt Scognamiglio aus. So erlaubt der vom Bundesrat per 1. Juni von 2.5 auf 2.25 % zurückgestufte Referenzzinssatz eine Reduktion der Mieten von rund 3 % (die Verrechnung von gestiegenen Betriebs- und Unterhaltskosten vorbehalten). «Diese Zinsrunde ist nicht abgeschlossen und die Möglichkeit, dass der Referenzzinssatz weiter sinkt, ist weiterhin gegeben», so Scognamiglio weiter.
Der Preisrückgang bei den MFH hat sich bereits auf die Performance niedergeschlagen. Die Gesamtrendite belief sich im 3. Quartal auf -0.3 %. Im Vorquartal lag der Wert noch bei 2.5 %. Auf Jahresbasis betrachtet beträgt die Performance 9.9 %.
EFH: Preisanstieg weiter abgeschwächt
Auch in diesem Segment macht sich auf gesamtschweizerischer Ebene eine Normalisierung der Marktsituation bemerkbar. Im 3. Quartal betrug die Preissteigerung bei den EFH nur mehr 0.4 %, nach 1.6 % im Vorquartal. «Anschaulich ausgedrückt, hinterlässt der Markt eine deutliche Bremsspur», sagt Scognamiglio. Im 1. Quartal dieses Jahres hatte die Preissteigerung noch 5.5 % betragen.
IAZI führt die markant schwächer gewordenen Preissteigerungen auf die verschärften Finanzierungsbedingungen der Banken bei der Vergabe neuer Hypotheken zurück und auf die pessimistischeren Aussichten der Schweizer Wirtschaft. «Dennoch ist nicht damit zu rechnen, dass die Preise für EFH bald deutlich nach unten korrigieren werden, denn die tiefen Zinsen und die stabilen Einkommen stützen die Nachfrage», sagt Scognamiglio. Zudem weise der Zuwanderungssaldo nach wie vor deutlich positive Vorzeichen auf und auch von der Angebotsseite her gesehen seien kaum Änderungen zu erwarten.
EWO: Gegenläufige Preisentwicklung
Aus der Reihe tanzen Eigentumswohnungen. Hier haben die Preise im 3. Quartal gegenüber dem Vorquartal (+1.5 %) mit +2.1 % sogar wieder angezogen. Auf Jahresbasis betrachtet, beträgt der Preisanstieg 11 %. «Eigentumswohnungen werden von jungen urbanen Menschen und von Seniorinnen und Senioren bevorzugt, was die noch immer sehr rege Nachfrage zeigt», sagt Scognamiglio, «ob der Trend noch lange anhält, ist indessen fraglich, denn auch für EWO gelten die schärferen Finanzierungsregeln.»
Entwicklung der Angebotspreise
Seit April dieses Jahres kann auf den Webseiten von ImmoScout24 und von der IAZI AG ein in Echtzeit nachgeführter Index der Angebotspreise von Wohneigentum mitverfolgt werden (Siehe auch nachstehenden Kasten). Dabei zeigt sich, dass die Anbieter von EFH und EWO im 3. Quartal pessimistischer geworden sind, was die verlangten Preise ihrer Objekte betrifft. Der EFH-Index sank in dieser Zeitspanne um 0.92 %, derjenige der EWO um 1.22 %.. Der längerfristige Trend weist weiter nach unten.
Eine gute Bekannte musste ihr Hypo erneuern (Mischung aus Libor und fest oder so was). Die Bank (ZKB) offerierte ihr eine Libor mit einer Marge von 1,5 %. Sie fand das haarsträubend und fand wohl zu Recht, dass ihr die Bank die Libor-Hypo ausreden wollte. Am Schluss akzeptierte sie dann eine Festhypo mit einem Zinssatz von knapp unter 2 % bei einer Laufzeit von 9 Jahren. Wir fanden das eigentlich eine gute Sache und eine monatliche Belastung für ein EFH für weniger als die Miete einer 2-Zi-Wohnung ist fast zu schön um wahr zu sein.Jemand sagte mir nun, dass man sich auf diese 9 Jahre nicht verlassen sollte, da irgendwo in den Geschäftsbedingungen stehe, dass bei einer ausserordentlich hohen Marktzinssteigerung diese Hypo von der Bank frühzeitig gekündigt werden könne. Schon jemand sowas gehört?
@ MeerkatVielleicht hilft der Link. Lohnenswert zu lesen:http://www.haus-forum.ch/baukosten-finanzierung-und-rechtliches/11579-agbs-hypothek-kuendigung-geschaeftsbeziehungen.htmlGenerell gilt: Auf jeden Fall die AGB?s GENAU durchlesen und falls man mit etwas nicht einverstanden ist, ändern lassen!
@ CrashGutru: Du hast natürlich Recht. Der Abstieg ist alles andere als ein "Sturzflug".Umso mehr, wenn man berücksichtigt, dass der Anstieg der Immobilienpreise nicht, wie man vermuten könnte, im Jahre 2001 begann, sondern im Jahre 1993! 14 Jahre Preisanstieg.(In der Schweiz, zum Vergleich haben wir mittlerweile bereits 12 Jahre Preisanstieg 2000 - 2012)Würde TINSA dies in Ihrer Grafik darstellen, würde der Anstieg ca. 200 % betragen und der Pullback seit 2007 würde entsprechend mickrig aussehen und offenbaren, dass wahrscheinlich noch viel “Luft ausgelassen” werden muss, bis eine Stabilisierung eintritt.
Habe vor zwei Tagen mit einem Banker hier gesprochen (Direktor einer deutschen Bank 
). Er meint, dass der Preisrückgang weitergehen wird und empfiehlt allen Kaufinteressenten Zurückhaltung. Insbesondere rechnet er damit, dass sobald die BadBank existiert, aus dieser laufend Objekte auf den Markt kommen und damit die Preise des "normalen" Marktes unterlaufen.
). Er meint, dass der Preisrückgang weitergehen wird und empfiehlt allen Kaufinteressenten Zurückhaltung. Insbesondere rechnet er damit, dass sobald die BadBank existiert, aus dieser laufend Objekte auf den Markt kommen und damit die Preise des "normalen" Marktes unterlaufen.
@CrashGuruDiese Überlegung kannst Du Dir anstellen. Es kommt ja auch darauf an was für einen ImmoFonds du hast. Mehrheitlich Mietwohnungen oder mehrheitlich ein Fonds mit Geschäftsliegenschaften. Wichtig ist, dass das Liegenschaften-PF zu Zeiten aufgebaut wurde als die Preise noch "angemessen" waren. Sind die Liegenschaften erst in den letzten 1 - 5 Jahren gekauft worden ist sicher Vorsicht angebracht. Da könnten bereits übersetzte Preise bezahlt worden sein. Wichtig ist, wie ja schon mehrmals hier geschrieben, die Lage und nochmals die Lage. Dann auch der Zustand der Liegenschaften. Stehen schon bald grosse Investitionen in Form von Renovationen an? Das gibt nicht nur Kosten sondern bringt auch Mietzinsausfälle. Also es lauern bei Immobilien schon immer mehr und mehr Fallen. Als Langfristanleger würde ich z.B. keinen wirklichenTOP-Immo-Fonds nicht unbedingt verkaufen, würde mich aber schon mal nach dem Immobilienbestand orientieren. Wenn das möglich ist. Ich habe direkt (mit Hilfe der Bank) in eine Liegenschaft investiert mit 3 Geschäftsräumen und 6 Wohnungen. Ich habe sie vor ca. 17 / 18 Jahren aus einem Konkurs günstig erworben. Seither ist die Liegenschaft immer voll vermietet (vernünftige Mietzinsen), was mir ermöglichteauch laufend die Hypotheken zu reduzieren. Ich habe mir natürlich auf überlegt die Liegenschaft jetzt noch zu verkaufen bevor der grosse Knall kommt. Anderseits glaube ich nicht, dass ich das Geld wirklich sicherer investieren könnte. Vom Ertrag her gesehen schon gar nicht. Also werde ich die Liegenschaft auch durch eine Tiefpreisphase behalten und auf bessere Zeiten warten. Immerhin kann ich aus dem Ertragdann auch mal meine kleine AHV- und Pensionskassenrente etwas aufpolieren.Ich wünsche Dir, dass Du die für Dich beste Lösung findest.Karat
Danke Dir.Es handelt sich um FIR. Das Portfolio des Fonds ist äusserst stabil und gesund. Aus dieser Sicht ist es kein Thema zu verkaufen. Sollten die Immmopreise allerdings echt unter Druck kommen, könnte es Sinn machen mit der Absicht, nach der Konsolidierung des Marktes wieder einzusteigen. Die Dividende ist für mich aber attraktiv da schon vor Jahren langsam eingekauft und somit ein tiefer Durchschnitts-EP. Leider wurde schon längere Zeit keine Kapitalerhöhung mit Vorkaufsrecht mehr durchgeführt, was aber eben auch der Stabilität zugute kam.Immobesitz im Sinn von deinem würde ich jedenfalls nicht verkaufen. Da bist Du auf der sicheren Seite.
Ohne den Schweizer Immo-Markt im Detail zu verfolgen: Es sind ja erst einige Regionen (vor allem Tourismus, Grossraum ZH und Genfersee), die wirklich "rot" sind mit extremen Preisanstiegen seit ca. 2000. Bis zu einem Problem könnte es noch gut 2-3 Jahre aufwärts gehen, kommt auch auf Netto-Einwanderung und Konjunktur in der Schweiz an. Meist platzen Immoblasen sehr spät, dann aber richtig und heftig (siehe USA, Japan, Schweden, Spanien...)
