Immobilien

[Bugatti]

Ich erlaube mir ein paar (alte) Post vom CF hier reinzustellen

Bugatti wrote am 01.10.2011Es ist offensichtlich, dass das Angebot mit jedem Monat steigt und auch weiterhin steigen wird, wenn man all die Geplanten und die sich im Bau befindlichen Projekte ansieht.Die kritische Frage ist wie wird sich die Nachfrage entwickeln, vor allem wenn in ein paar Jahren die Zinsen (markant) steigen?Die Niedrigzinspolitik der SNB trägt ebenfalls zur Bildung der Blase bei.Die lockere Kreditvergabe der Banken ebenfalls.Wir werden nicht unmittelbar mit dem Platzen einer Immobilienblase konfrontiert werden, ABER in absehbarer Zeit, Zeitpunkt, wie immer unmöglich genau vorherzusagen, circa 2-3 Jahre, sehe ich die Schweiz, zeitverzögert zu anderen Länder, ebenfalls in eine Immobilienkrise rutschen.

Bugatti wrote am 01.10.2011Wird es, solange die SNB die Leitzinsen nicht erhöht, weiter einen Immobilienboom geben?Ein mögliches Szenario wäre, dass das Angebot, bedingt durch die anhaltende Bautätigkeit, die Nachfrage (deutlich) begingt zu übersteigen weil- die Zuwanderung konstant bleibt oder sogar leicht abnimmt.- die Zinsen zwar tief bleiben, was die Bereitschaft sich nach wie vor zu verschulden belässt (-> keine Negativen Auswirkungen, ausser ev für den Schuldner)- Staat mischt sich vorderhand nicht ein (PFZ, fiskalpolitische Massnahmen -> Steuern, etc)- Konjunktur lässt aber nach, sinkendes BIP, obwohl sich der Export und der Tourismus erholen können, dank vorteilhafteren Wechselkursen- Bevölkerung beginnt zu sparen- Durch die einsetzende Rezession beginnt u.a. die Arbeitslosenquote zu steigen- Anstatt Inflation, bzw. Teuerung hätten wir dann eine leichte Deflation im Sinne von sinkenden Preisen.Es gibt x-verschiedene Szenarien und es sind verschiedene Faktoren, die wechselseitig miteinander verbunden sind und je nach dem entsprechende Auswirkungen entfalten. Es gilt das wahrscheinlichste Szenario versuchen zu erkennen...

 

[CrashGuru]

Hier sehe ich das grösste Problem:Ermottis Prognose ist beunruhigend: «Wenn die Zinsen steigen, werden sie sehr rasch steigen.»Es wird krachen, denn weder die Politik und schon gar nicht die Banken werden das Spiel vorzeitig beenden, bevor die Zitrone Kapitalismus ausgepresst ist......und die Konsumenten hören nur, was sie hören wollen :evil:

 

[ramschpapierhaendler]

@Meerkat:Zu Deiner letzten Frage: sehr viele "Fest"hypos sind gar nicht so fest wie manche glauben...

 

[bscyb]

Auch bei solchen Aktionen klingeln bei mir die Alarmglocken:

Kreativ zeigen sich die Banken im Wettbewerb um Neukunden. Die Migros Bank, die seit diesem Monat Onlinehypotheken zu den publizierten Richtsätzen anbietet, gewährt auf den Onlineabschluss eine Gutschrift von 300 Fr. Neukunden erhalten in den ersten drei Jahren eine Vergünstigung von 0,125 Prozentpunkten auf alle Laufzeiten, zusätzlich gibt es 20 000 ­Cumulus-Punkte. Die Bank Coop (BC 50.55 -0.88%) bietet im Gegenzug die Supercard-Hypothek an: 20 000 einbezahlte Super-Punkte vergünstigen den Zins 0,2 Prozentpunkte. Starthypotheken mit attraktiven Konditionen für Erstkäufer von Wohneigentum bieten die meisten Banken an.Die Entwicklung der Hypothekarsätze in der Schweiz wird weiterhin durch die europäische Zinspolitik diktiert. Der SNB (SNBN 1121 0%) sind die Hände für eine Zinserhöhung ­gebunden. Die Sätze der Festhypotheken werden daher über die nächsten Monate im bestehenden Tiefzinsband verharren. Einzig die Verschärfung des auf September aktivierten antizyklischen Kapital­puffers für die Banken könnte zu einer leichten Verteuerung führen.

http://www.fuw.ch/article/starthypothek ... perpunkte/Das spricht doch Leute an, die sich eigentlich kein Haus kaufen sollten und mit Impuls-Angeboten wie "Starthypotheken" gelockt werden....kommt mir vor die Werbung für Kleinkredite für TVs oder teure Handtaschen.Zweitens die Verzerrung mit der EUR-Untergrenze, die SNB muss die Zinsen tiefhalten um den Franken nicht noch mehr zu stärken...

 

[Meerkat]

zusätzlich gibt es 20 000 ­Cumulus-Punkte.

Es darf aber nicht wahr sein, oder??

 

[bscyb]

Ich habe es fast auch nicht geglaubt, solche Impuls-Lockvogel-Angebote bei einem Hauskauf ? Welcher seriöse Käufer hat das nötig...oder anders gefragt was für Leute lockt man damit an? Bedenklich...

Passend eine gute Kolumne zum Thema:

Dieselben Hausfrauen (und Hausmänner, um hier politisch korrekt zu bleiben) machen nun auch dem Immobilienmarkt zu schaffen. Immer mehr Schweizer mit zu kleinem Finanzpolster wagen unbekümmert den zu grossen Hauskauf. An der Schweizer Betonfront wächst die Beunruhigung. Zwar bleiben immer noch ein paar Branchenkenner cool, aber die meisten machen sich langsam Sorgen. Neue Erkenntnisse der Nationalbank sind unter anderem der Grund dafür. Deren Experten fanden jüngst mit einer Umfrage bei den Banken heraus, dass viele Neuhypotheken an Leute vergeben werden, die sich das eigentlich gar nicht leisten können. «Inzwischen gehen 40 Prozent der neuen Hypotheken an Kunden, die bei 5 Prozent Zins finanziell in Schieflage geraten würden», schrieb der «Sonntags-Blick». Im Klartext: Zwei von fünf neuen Hausbesitzern droht bei höheren Zinsen die Pleite.

In keinem europäischen Land stiegen die Preise schneller

Hiobsbotschaften kommen freilich selten allein. Keine zwei Wochen ist es her, als bereits eine andere Nachricht für Schlagzeilen sorgte. Der Immobilienblasenindex der UBS hatte wieder mal zugelegt. Die Gefahr einer Korrektur auf dem Wohnimmobilienmarkt sei weiter gestiegen, liess die Grossbank verlauten. In den letzten vier Jahren stiegen die Preise in der Schweiz real um 20 Prozent an. Da kann kein anderes europäisches Land mithalten. Selbst die Deutschen schaffen das nicht, obwohl sie aufgrund historisch bedingter Inflationsängste derzeit ihr ganzes Geld verbauen. Laut UBS leben heute 2,5 Millionen Schweizer in sogenannten Gefahrenregionen. Zur Liga der Hot Spots gehören neuerdings auch Gebiete wie Luzern und Innerschwyz.

http://www.handelszeitung.ch/konjunktur ... hausfrauen

 

[bscyb]

Chefökonom Neef. Seit er bei der Raiffeisen ist sieht er keine Immo-Krise mehr...

Martin Neff beruteilt die Angst vor einer Immobilienblase als «völlig unbegründet». Eine allfällige Gefahr sieht der Raiffeisen-Chefökonom im Verhalten der SNB und des Bundes.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/ ... y/12207733
Aber bei der CS hatte er noch gewarnt. Dabei waren die Preise 2011 noch um einiges tiefer:

http://www.aargauerzeitung.ch/wirtschaf ... -105591423

Hmmm...könnte es sein, dass das Hauptgeschöft der Raiffeisen Hypotheken in der Schweiz sind ? Ca. 80% der Bilanzsumme wenn ich mich richtig erinnere. Ein Schelm wer Böses denkt

Die altbekannte Grafik der UBS:

 

[Meerkat]

[SIZE= px]"Wes Brot ich ess, des Lied ich sing"[/SIZE]

Alte Redensart

 

[CrashGuru]

Ein Schelm wer Böses denkt

Du Schelm, du...... :lol:

 

[bscyb]

Der Boom am Schweizer Eigenheimmarkt nimmt kein Ende. Gewisse Regionen und Segmente kühlen sich zwar ab, aber die Nachfrage scheint sich eher zu verlagern als nachzulassen:

Knapp zwei Wochen vor der Publikation des jährlichen Finanzstabilitätsberichts der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ist deutlich zu spüren, dass die Entwicklungen am Schweizer Wohnimmobilien- und Hypothekarmarkt die Währungshüter weiterhin beunruhigen. SNB-Präsident Thomas Jordan kritisierte unlängst in einem Interview, dass das Hypothekarvolumen immer noch zu rasch wachse, mit einer entsprechend preistreibenden Wirkung bei den Immobilien. Zudem werde ein «recht beachtlicher» Anteil der Hypotheken an Personen vergeben, die an der Grenze ihrer finanziellen Möglichkeiten seien und bei geringen Preis- oder Zinsänderungen in Probleme gerieten. Dies sei ein grosses Risiko.

http://www.nzz.ch/aktuell/wirtschaft/wi ... 1.18094534

Ich gehe mit der SNB einig, die Banken sind natürlich anderer Meinung...vielleicht ist die Lage noch nicht akut, aber so wie es in der EU aussieht, dürfte es der Schweiz absehbar besser gehen, also weiter Netto-Neuwanderung, wirtschaftlich höheres Wachstum als Nachbarstaaten und damit Druck auf die Preise.

Wenn die Musik eines Tages stoppt (2015-2016 als grobe Schätzung) dann...na ja, dann schauen wir mal wie es bei Raiffeisen und Co. aussieht :greespan:

 

[t15]

http://www.fuw.ch/article/es-ist-keine- ... m-platzen/

 

[Bugatti]

Zu Herrn Martin Neff möchte ich folgendes nachreichen

Herr Neff durfte sich bereits am 22.05.2013 im Tages Anzeiger äussern:

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/ ... y/12207733

Interessant, was er als CS-Ökonom am 08.03.2011 ebenfalls im Tages-Anzeiger von sich gab:

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/ ... y/27284329

Mehr als ein Drittel fürs Wohnen

Die «Goldene Finanzierungsregel» geriete somit aus den Fugen: Ein Haushalt müsste dann mehr als ein Drittel seines Einkommens für Wohnen ausgeben, was nicht mehr verhältnismässig ist.

«In der Region Genfersee ist der Markt schon jetzt extrem heiss», sagte CS-Ökonom Martin Neff am Dienstag bei der Vorstellung des Berichts vor den Medien. Die Wohnpreise würden schon seit mehr als einem Jahrzehnt steigen: Für Neff muss dies zu einer «Korrektur» der Lage führen, einen veritablen Crash erwartet der Experte aber nicht.

Was seine heutigen Aussagen wert sind, werde ich in absehbarer Zeit (ca. 2 Jahren) gerne überprüfen.

 

[Bugatti]

Spanien: Immobiliepreise mit -37,4% zum Hoch

Laut den Daten der Immobilienbewertungsgesellschaft TINSA (Tasaciones Inmobiliarias) sanken die landesweiten Immobilienpreise in Spanien im Mai 2013 mit -10,4% zum Vorjahresmonat. Seit dem Hoch im Dezember 2007 ging es damit um insgesamt -37,4% bei den Preisen für spanische Immobilien abwärts.

Spanien: Baugenehmigungen mit -35,0%

Wie heute das spanische Ministerio Fomento (Ministerium für Infrastruktur und Transport) mitteilte, sind in Spanien im März 2013 die gesamten Baugenehmigungen von Neubauten, inklusive Erweiterungen/Renovierungen um -35,0% zum Vorjahresmonat eingebrochen, auf nur noch 4’758 Baugenehmigungen, erteilt durch das Colegio de Arquitectos Técnicos (technische Architektenkammer). Zum Hoch aus September 2006 mit 130’630 Baugenehmigungen ging es bis Januar 2013 um -96,4% abwärts!

Quelle: Querschuesse

Beobachtungen vor Ort bestätigen den Eindruck sinkender Preise für Immobilien, dessen Boden, im Gegensatz zu den USA, noch nicht erreicht worden scheint.

Der Bauboom (im Gegensatz zur Schweiz) ist in Spanien seit Jahren verständlicherweise abgeflacht, bzw um es präziser auszudrücken, eingebrochen.

 

[bscyb]

Und bei jeder SNB-Konferenz wird gewarnt, mittlerweile wohl Tradition...

Die SNB rät den inlandorientierten Banken zu grosser Vorsicht im Hypothekargeschäft. Es gebe Anzeichen für eine Immobilienblase.

http://www.20min.ch/finance/news/story/ ... r-13566403Nur kann die SNB unmöglich stark die Zinsen anheben solange die EUR-Untergrenze Bestand haben soll. Kommen keine anderen Massnahmen bleiben das Alibi-Warnungen.Wenn man die Preise noch 2-3 Jahre weiter in diesem Masse ansteigen lässt (mittlerweile in der Agglomeration angekommen weg von den Toplagen) haben wir eine volle Blase in der Schweiz.

 

[Meerkat]

haben wir eine volle Blase in der Schweiz.

mich stört da die unwillkürlich aufkommende Assoziation und das sich daraus ergebende Szenario

 

[bscyb]

haben wir eine volle Blase in der Schweiz.

mich stört da die unwillkürlich aufkommende Assoziation und das sich daraus ergebende Szenario

Der Markt wird dann gespült werden

 

[bscyb]

Und weiter gehts...

Die Immobilienblase weitet sich ausDer Immobilienmarkt befinde sich auf dem Höhepunkt eines mittlerweile fünfzehn Jahre andauernden Preiszyklus. Neu weiten sich die Gefahrenzonen des UBS-Index auch in die mittelgrossen Zentren aus.

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/ ... y/25629691

Die Gefahr einer baldigen Wohnimmobilienblase hat sich nach Ansicht der UBS etwas entschärft. Der Immobilienblasenindex der Grossbank ist im zweiten Quartal zwar um 0,03 Punkte auf 1,20 Zähler gestiegen. Diese Abflachung bestätigt laut UBS aber die verbreitete Wahrnehmung einer Marktberuhigung.Im Gegensatz zur Immobilienblase der 1980er Jahre zeige der Index keine Anzeichen einer Beschleunigung, erklärt die UBS in einer Medienmitteilung.Halte die Beruhigung aber nicht an, dürfte das Risiko einer Preisblase in den kommenden Quartalen wieder zunehmen. Denn der Markt befinde sich auf dem Höhepunkt eines mittlerweile fünfzehn Jahre andauernden Preiszyklus und zeige insgesamt deutliche Anzeichen einer Überbewertung, schreiben die Immobilienexperten der Bank.

Bin kein Spezialist, aber man kann doch nicht nach ein paar Monaten von Entspannung sprechen...das wird krachen in 2-3 Jahren, würde fast wetten, das es nur eine kurze Pause war bevor die Preise weiter ansteigen. Eigentlich gibt es kein anderes Szenario solange die Netto-Neuzuwanderung anhält mit gut verdienenden Zuzügern. Und 5,4% sind nicht wenig:

Im Jahresvergleich sind die Preise für Eigenheime laut den Angaben real um 5,4 Prozent geklettert. Gleichzeitig stiegen die Hypothekarvolumen um 4,3 Prozent oder 29 Milliarden Fr. an. Das verfügbare Haushaltseinkommen nahm hingegen nur um 1,4 Prozent oder rund 5 Milliarden Fr. zu. Durch die zunehmende Verschuldung wachsen die Risiken für die Volkswirtschaft im Falle eines starken Zinsanstiegs weiter.

 

[MMoser]

...das wird krachen in 2-3 Jahren, würde fast wetten, das es nur eine kurze Pause war bevor die Preise weiter ansteigen..

Ich glaube nicht, denn der Immo Markt ist viel zu wichtig, für unsere Volkswirtschaft.

Da wird gesteuert, dass da nichts passiert.

Aktuell haben wir wiedererwarten grosse Zuwanderungen und der Mensch hat Bedürfnisse. Auch ohne groössere Zuwanderung, passiert nicht viel....

Einzig an den teuren Orten wie ZH, Basel und Genf, könnte es Korrekturen geben.

Im Thurgau, Aargau, Solothurn, etc., rechne ich nicht damit.

Kann sein dass ich einer der wenigen bin, der dies so sieht........ :musik:

Wir haben unser Eigenheim seit Feb., es war das Beste, in was wir bisher investiert haben.

So wie uns, geht es vielen....

 

[bscyb]

Wir haben unser Eigenheim seit Feb., es war das Beste, in was wir bisher investiert haben. So wie uns, geht es vielen....

Ich sage jetzt nichts von Decision bias nach einem Kauf eines teuren Guts:

Post-purchase rationalization, also known as Buyer's Stockholm Syndrome, is a cognitive bias whereby someone who has purchased an expensive product or service overlooks any faults or defects in order to justify their purchase. It is a special case of choice-supportive bias.

Nein, ernsthaft. Solange es eine Festhypothek und nicht am Limit finanziert, ist das für den Käufer ja keine schlechte Sache. Er hat tiefe Zinsen und kann mit Abzahlung beginnen.Ich sehe viele Experten, die noch beruhigen, etwa Neff (seit er bei der Raiffeisen ist):http://www.cash.ch/video/22117Nur ist eben sehr interessengebunden weil Raiffeisen fast am meisten Hypos vergibt...er redet aber auch von "sportlicher Bewertung". Und die Käufer um die 30-35 (Mitte des Interviews), die ohne viel Angespartes am Limit und mit variablen Hypotheken ein Haus kaufen...

 

[MMoser]

Ich hatte das Gklück für 15 Jahre noch 2,2% Hypo zu kriegen.

Ich denke, die meisten haben am Anfang in den letzten 2 Jahren längere Laufzeiten in Kauf genommen.

Bei mir sind es 3 verschiedene (kleiner Teil Libor, 9 und 15 Jahre).

Der grösste Teil ist in der 15 jährigen. Damals riet man mir kürzere Laufeiten zu nehmen. Das habe ich nicht gemacht und ein paar Wochen später, wurde es fast Standart, dass man so lange Laufeiten anbietet.

Heute mache ich mir nicht nur Gedanken über unsere Hypothek, sondern plane auch für den Nachwuchs, weil ich nicht weiss, ob dieser später auch mal die Möglichkeit hat, so wie wir, den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Kann sein dass dies eine altmodische Ansicht ist.

Ich bin der Meinung das Eigenkapital kann auch tiefer sein (soll jetzt nicht heissen ich hätte mit weniger Eigenkapital abgeschlossen), wichitg ist, was man nach dem Kauf macht.

Meiner Meinung nach würde für Hypothekarschuldner eine Art obligatorische 4. Säule, für Eigenheim Refinanzierung Sinn machen.

Basis müsste sein, 4,5 oder 5% auf die Schuld, abzüglich Hypo Zins. Diese 4. Säule dürfte nur aufgelöst werden, wenn die Hypothek abbezhalt oder die Liegenschaft verkauft würde. Resp. man darf den Betrag auch nutzen um Hypothekarschulden zu reduzieren.

Was nützt einem wenn man 25 oder 30% anzahlt, aber keine Rückstellungen macht und später im schlechtesten Fall noch seine Stelle verliert

Ich bin kein Finanzspezialist, dies ist lediglich eine Einschätzung von mir...

Oft werden in jungen Jahren auch das Einkommen der Freundin und späteren Frau in der Tragbarkeit eingerechnet.

Obwohl damit zu rechnen ist, dass später ein Einkommen wegfallen wird.

Die Schweiz ist trotz allem nicht vergleichbar mit der USA. Der Staat, lässt keine Immokrise zu.

Er reguliert vorher.