Immobilien

Ob es eine sanfte - oder eine Bruchlandung wird ist schwer vorher zu sagen und hängt von den entsprechenden Rahmenbedingungen ab. Ich teile Deine Meinung, dass wir mit dem SINKFLUG begonnen haben und in solchen Situationen heisst es im "Aero-Fachjargon": "Fasten your seatbelts"In den kommenden Jahren erwarte ich sinkende Immobilienpreise in der Schweiz und zwar aus folgenden Gründen:- veränderte gesetzliche Rahmenbedingungen.. Stichworte: Umsetzung Masseneinwanderungsinitiative, Zweitwohnungsgesetz, antizyklischer Kapitalpuffer, Eigenkapitalanforderungen, ev Verschärfung der Amortisationen, ev Verschärfung Lex Koller, etc.- Angebotsüberschuss (es wurden noch nie so viele Mietwohnungen angeboten wie im Moment, gemäss Comparis.ch) - Sukzessives Ansteigen der Zinsen - Schere zwischen Einkommen und Immobilienpreise wird sich wieder annähern. Nach 14 Jahren Steigflug scheinen die Zeichen einer Konsolidierung am Horizont klar erkennbar.
Gestern ist eine weiterer Mosaikstein unter den gesetzlichen Rahmenbedingungen dazugekommen:

PK-Gelder sollen künftig nicht mehr für den Immobilienkauf verwendet werden dürfen. Dies könnte zuerst noch einen "kleinen Boom" auslösen, falls dies noch gestattet ist, bevor die "Sperre" in Kraft tritt. Anschliessend wird der Nachfragerückgang umso bemerkbarer sein.

 
Gestern ist eine weiterer Mosaikstein unter den gesetzlichen Rahmenbedingungen dazugekommen:

PK-Gelder sollen künftig nicht mehr für den Immobilienkauf verwendet werden dürfen. Dies könnte zuerst noch einen "kleinen Boom" auslösen, falls dies noch gestattet ist, bevor die "Sperre" in Kraft tritt. Anschliessend wird der Nachfragerückgang umso bemerkbarer sein.
Wie ich verstanden habe, betrifft dies nur den obligatorischen Teil der PK-Gelder. Nehme an, dass die PK's das Altersguthaben auf zwei Konten führen werden (oblig. und überoblig.) Es wird die "besser verdienenden" also weniger betreffen. Dies ist vermutlich poilitisch auch so beabsichtigt, da sie vermutlich (? weiss nicht) weniger anfällig für Ergänzungsleistungen sind.

Im übrigen können bereits heute max. 10 % zur Finanzierung aus der PK genommen werden.

Siehe auch heutiger Artikel im Tagi

«Betroffen wären Personen mit mittlerem Einkommen»

 
Wie ich verstanden habe, betrifft dies nur den obligatorischen Teil der PK-Gelder. Nehme an, dass die PK's das Altersguthaben auf zwei Konten führen werden (oblig. und überoblig.) Es wird die "besser verdienenden" also weniger betreffen. Dies ist vermutlich poilitisch auch so beabsichtigt, da sie vermutlich (? weiss nicht) weniger anfällig für Ergänzungsleistungen sind.

Im übrigen können bereits heute max. 10 % zur Finanzierung aus der PK genommen werden.

Siehe auch heutiger Artikel im Tagi

«Betroffen wären Personen mit mittlerem Einkommen»
Ich bin der Meinung, man sollte die PK weiterhin für ein Eigenheim zu 10 oder 15% nutzen können, vorausgesetzt man:

Ist unter 40

Berufstätig und verdient soviel, dass 5% der Hypothek max. 1/3 des Lohnes betrifft.

Der Schuldner auf ein Sperrkonto 5 oder 4,5% einzahlt, davon wird der Zins dann abgebucht.

Was nützt eine gute Anzahlung, wenn man nachher kein Geld zum abzahlen auf die Seite legt?

Ich halte mich an die 5% Regel.

Fahrlässig sind die, welche sagen, in 10 Jähen kann meine Frau wieder arbeiten, dann können wir dann schon amortisieren.

Ein Eigenheim lohnt sich entweder finanziell aber auch emotional - meistens.

Ein Eigenheim bedeutet meistens auch Stabilität zu Hause. Vielleicht sehe ich das falsch, aber ich müsste mit gut überlegen ob ich meine Familie und somit mein Sinn des Lebens in den Sand setzen möchte.

Selber genutztes Eigenheim ist immer noch eine gute Sache. Es ist etwas, was wir hoffentlich auch unseren Kindern weitergeben können, oder wir können ihnen helfen, dass sie auch etwas realisieren können.

Sterbe ich, früh, was ich nicht hoffe, dann hat meine Frau durch meine Lebensversicherung genug Kapital für Verbindlichkeiten und um weiterzuleben und unseren Kinder ein Dachüber dem Kopf.

Das gleiche gilt auch, wenn meine Frau sterben würde, umgekehrt.

Was ich damit sagen möchte, wir haben beide 3. Säulen (auch steuerlich bedingt), ich noch zusätzlich freiwillig auf der Bank.

Wir zählen jedes Jahr einen Betrag der PK zurück und sind unter 40ig (dieses Jähr das erste mal).

Wir haben per Dauerauftrag 5% der Schuldsumme, die wir auf das Konto der CS überweisen. Da wird jeweils der Zins quartalsweise abgebucht, der Rest bleibt dort.

Wäre ich der Bessere Schuldner, ich würde 25% Barmittel bringen und dann kein Geld auf die Seite legen?

Mit 55 Jahren möchte ich kürzer treten können, wenn ich keine Lust mehr habe!

So das war Big Brother, aber ich finde unsereLösung gut und schlafe immer noch ruhig.

Ab und zu kaufe ich Silberbarren, aus der Kaffeekasse... Sollte ich mal bevormundet werden, habe ich oder haben wir dann noch ein Notgroschen...

Bin ich ein Risiko, wohl kaum!

 
Nachtrag.

Wir haben ein normales 5,5 Zimmer Haus, mit Thermosolar und einen Cheminée. Dazu ein Stück Wald gekauft, welches ich mit meinen Brüdern teile. Kein Luxus aber genug Gross und schön. Unser Sohn hat seine Gspändli und wir viel Eigenleistung bei der Umgebung gemacht (Ersparnis geschätzt CHF 40000.00).

Aktuell schaue ich gar Fussball und leiste mir eine Flasche EDIZIONE von Farnese.

Wenn wir alt sind, wollen wir günstig leben und wenn im Beruf mir mal jemand das Stuhlbein sägt, dann kann ich auch mal zurück treten.

 
In der Schweiz ist 2013 für die Rekordsumme von 63,1 Milliarden Franken gebaut worden. Gegenüber dem Vorjahr haben die Bauausgaben damit um weitere 1,8 Prozent zugenommen. Teuerungsbereinigt betrug die Zunahme 1,2 Prozent, wie das Bundesamt für Statistik (BFS) mitteilt. Letztmals rückläufig waren die Bauausgaben Ende der 1990er-Jahre gewesen.
http://bazonline.ch/wirtschaft/konjunktur/Fuer-so-viel-Geld-ist-in-der-Schweiz-noch-nie-gebaut-worden/story/31047459

 
Bin nicht ganz einverstanden mit dieser Einschätzung zum LIBOR...oft greifen dort Käufer zu, die sich sonst das Haus nicht leisten könnten, was bei den gegenwärtigen Tiefzinsen bedenklich ist:

"1,87 Prozent: So viel kostet gemäss dem VZ Vermögenszentrum neuerdings eine 10-jährige Festhypothek. Damit ist die Tiefstmarke vom Winter 2012 erreicht. Lohnt es sich, jetzt zu profitieren und eine Hypothek abzuschliessen?

Ausschlaggebend für die hiesigen Hypozinsen ist primär die Entwicklung in Europa. Angesichts des Aufschwungs wird allenthalben mit einem Zinsanstieg gerechnet. Dies seit einiger Zeit. Die Credit Suisse prognostiziert, ausgehend vom heutigen Stand, ein Plus von 0,35 bis 0,6 innerhalb der nächsten 12 Monate. Allerdings sei das Aufwärtspotenzial begrenzt, so Ökonom Maxime Botteron. «Ziel der Europäischen Zentralbank ist es, die Zinserwartungen tief zu halten.» Laut Lorenz Heim vom VZ Vermögenszentrum halten es viele Hauskäufer derzeit für naheliegend, eine langfristige Festhypothek abzuschliessen. «Dabei wäre ein Mix mit einem hohen Libor-­Anteil eigentlich sinnvoller.»

Solche Hypotheken, die an den Geldmarkt gekoppelt sind, kosten mit 1 Prozent Zins deutlich weniger. Laut Heim raten viele Kundenberater trotzdem von den günstigen Krediten ab. Dies nicht ganz uneigennützig: «Die Banken wehren sich derzeit nicht gegen Festhypotheken, weil sie damit mehr verdienen.»

Ähnlich äussert sich Stefan Mühlemann, Partner beim Beratungsunternehmen Proressource. «Für Kunden, die das Risiko eingehen können, kann sich eine Libor-Hypothek durchaus lohnen.»"

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/geld/Banken-hadern-mit-dem-Nullzins-/story/23376859

 
Studie von ETH/Comparis, Ausgabe 4...

https://www.comparis.ch/comparis/press/medienmitteilungen/artikel/2014/immobilien/immobilien-report-august-2014/immobilienblasen.aspx

Ich werde aus dem Modell der Studie nicht ganz schlau, da Immobilien wie erwähnt grosse Transaktions- und Suchkosten haben, man kann sie nicht innert Minuten verkaufen wie etwa eine Aktie.

Die momentane "Abkühlung" (das Wort brauchen die Autoren) sehe ich nicht dauerhaft, die Preise steigen einfach weniger stark. Das könnte auch gut nur eine Verschnaufpause sein.

Langfristig können die Immopreise nicht stärker als Reallöhne wachsen, das ist aber nach wie vor so in vielen Regionen. Vor allem wenn eines Tages die Zinsen ansteigen..

Vorerst sind der SNB bei Zinserhöhungen wegen der EURCHF-Untergrenze die Hände gebunden, das befeuert Immokäufe noch für mindestens 1-2 Jahre bei faktischen Nullzinsen.

Ich sehe weiterhin eine grössere Korrektur kommen in ein paar Jahren.

 
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Bei In Eigenregie in Auftrag gegebene Branchenstudien muss man immer aufpassen, aber die Zahlen sind beeindruckend....

"Die Erstellung, Bewirtschaftung und der Unterhalt von Gebäuden ist ein bedeutender Wirtschaftszweig in der Schweiz. Insgesamt erbringt er 18 Prozent der Schweizer Wirtschaftsleistung, wie eine Studie des Hauseigentümerverbandes und der Bundesämter für Wohnungswesen und Raumentwicklung zeigt.

Die Immobilienwirtschaft bot 2011 insgesamt 530'000 Vollzeitstellen an, erwirtschaftete eine Bruttowertschöpfung von 99 Milliarden Franken und sorgte für Steuereinnahmen von mehr als 12 Milliarden Franken. Damit ist sie gemäss der am Freitag in Zürich präsentierten Studie ein Wirtschaftsfaktor von grosser Bedeutung in der Schweiz.

Keine andere Einzelbranche erreiche dieses Gewicht, sagte Studienmitautor Heinz Rütter. So erarbeiteten die grössten Schweizer Wirtschaftszweige wie die öffentliche Verwaltung oder der Grosshandel je nur rund 10 Prozent der Wirtschaftsleistung. Die Immobilienwirtschaft sei zudem mit Anteilen von 14 respektive 10 Prozent auch als Arbeitgeber und Steuerzahler sehr bedeutend."

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Der-groesste-Wirtschaftszweig-der-Schweiz/story/17600305

 
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Jedes Quartal das gleiche Ergebnis (auch wenn sich die Entwicklugn etwas abgeschwächt hat):

Trotz gedämpfter Preisentwicklung haben sich die Ungleichgewichte nicht abgebaut. Dies könnte ungemütlich werden, falls die Schweiz in eine Rezession rutschen würde, wie Claudio Saputelli, Leiter CIO Global Real Estate Research bei UBS, ausführt.
Er erklärt: «Eine konjunkturelle Wachstumsschwäche vermag die Immobilienpreise stärker zu dämpfen als ungebremste Euphorie an allen Fronten.» Trotzdem könne die jetzige Entwicklung ungemütlich werden, vor allem falls die Schweiz in eine Rezession rutschen würde. «Dann ginge die Nachfrage nach Eigenheimen zurück, was als Katalysator für eine Bereinigung der aktuellen Ungleichgewichte wirken würde», sagt Saputelli. UBS geht für die nächsten Quartale allerdings von einer Erholung der Schweizer Konjunktur aus.

Die SNB rechnet in ihrer bedingten Inflationsprognose nur mit einer sehr geringen Teuerung bis 2017. Eigenheimbesitzer können sich gemäss UBS daher für weitere Jahre auf Hypotheken mit sehr tiefen Zinsen einstellen. Die Eigenheimpreise stiessen dennoch zusehends an Grenzen.
G_S26_TM.jpg


http://www.fuw.ch/article/ubs-immobilienblasenindex-steigt-markant-an/

 
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Hypotheken in Spanien scheinen meist eine interessante Klausel zu beinhalten. Gibt es in der Schweiz sowas auch?? Ich nehem an, dass es sich hier um eine Art von Hypos mit variablem Zinssatz handelt.

Hypotheken in Spanien.jpg

 
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Der gefährliche Cocktail blubbert weiter vor sich hin:

Die Frankenaufwertung treibt Anleger erst recht dazu, Geld in Immobilien zu stecken. Das Interesse an Immobilienanlagen wird daher weiter zunehmen. Zu diesem Schluss kommen die Autoren einer Studie zum Immobilienmarkt.


 
 


Die Renditedifferenzen zwischen Immobilienanlagen und alternativen Anlagen nach der erneuten Zinssenkung der Nationalbank seien auf rekordverdächtigem Niveau, heisst es in der Studie «Immobilienmarkt 2015 – Strukturen und Perspektiven» der Grossbank Credit Suisse. Zudem flüchten Anleger aus Angst vor Negativzinsen in Immobilienanlagen.

Paradox? Nachfrage sinkt, Preise steigen

Der Frankenschock trifft die Immobilienbranche aber auch unmittelbar an der Front: Die Unternehmen wollen beispielsweise Raumkosten sparen, die Nachfrage nach Mietflächen wird daher zurückgehen. Dennoch steigen die Preise der Immobilien durch das Renditegefälle vorerst weiter.

Bei den Geschäftsflächen gibt es grosse Unterschiede: Teure Standorte wie etwa die Zürcher Bahnhofstrasse bleiben gefragt, während sich die Nachfrage abseits der Zentren flau entwickelt. Bei den Verkaufsflächen haben es Standorte in der Nähe der Grenzen besonders schwer.
http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/konjunktur/Frankenschock-treibt-Anleger-in-Immobilien/story/22602917

CS-Studie 2015 zu allen Branchen hier (PDF):

https://www.credit-suisse.com/media/production/pb/docs/unternehmen/kmugrossunternehmen/branchenhandbuch-2015-de.pdf

 
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Der Cocktail blubbert auch in Spanien schon wieder nahe am Kochniveau. Die Deutsche Bank Spanien bietet wieder Hypotheken  bis 100% der Anlage an. Ganz wie vor der Kriese. Und die  Bautätigkeit ist wieder im Aufwärtstrend, BadBank-Immobilien "lagern" weiter in der BadBank und verfallen vor sich hin. Und Immobesitzer werden weiterhin aus den Häusern geworfen ohne, dass die Schuld damit getilgt würde (Haus weg, Schulden bleiben).

Warten wir auf  Grexit für den nächsten  Crash?

 
Wie beurteilt Ihr folgendes: Habe soeben von einem Kunenberater (einer Grossbank) die Information erhalten, dass sie bei ihren Kunden die Gewinne auf Immobilienfonds mitnehmen werden.

Die Gründe sind klar. Hohe Differentz zwischen Anteilpreis und Inventarwerten, Immopreise scheinen zu stagnieren und wie es aussieht, scheint die Bankbranche mit längerfristig sinkenden Preisen zu rechnen. Zudem haben diese Fonds (alle?) in den letzten Monaten stark zugelegt

Aussteigen angesagt? Wenn eine Grossbank die Fondsanteile ihrer Kunden auf den Markt wirft, dürfte dies Auswirkungen auf den Anteilpreis haben. Also raus oder zuwarten??